Wprowadzenie
W maju 2026 r. do uzgodnień i konsultacji został skierowany pierwszy duży projekt nowelizacji tzw. nowej ustawy deweloperskiej[1] o numerze z wykazu prac UD361 („Projekt UD361”). Planowana nowelizacja zakłada nowe, istotne mechanizmy zmierzające do otoczenia nabywców lokali mieszkalnych ochroną jeszcze szerszą niż dotychczas.
Zasadnicza zmiana dotyczy powszechnie stosowanego dotychczas modelu realizacji inwestycji deweloperskich przez spółki celowe (SPV). Bardzo często deweloperzy powołują odrębną spółkę do realizacji jednego przedsięwzięcia, a po zakończeniu sprzedaży i przeniesieniu własności lokali likwidują ją lub pozostawiają bez majątku. W efekcie nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, który po kilku latach odkrywa wadę objętą rękojmią, nie ma wobec kogo skierować roszczenia, gdyż spółka celowa nie istnieje lub nie ma z czego zaspokoić wierzytelności, a spółka matka, do której transferowane były zyski z inwestycji, nie odpowiada za zobowiązania SPV. Taki model umożliwia deweloperom skuteczne uchylenie się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jako że zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Standardowa likwidacja spółki kapitałowej (a w szczególności spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) może zostać przeprowadzona znacznie szybciej. Wykreślenie spółki z rejestru przedsiębiorców KRS oznacza zaś formalne zakończenie jej bytu prawnego.
Projekt UD361 zmierza do uregulowania tej kwestii z intencją ochrony nabywców przed tym zjawiskiem. Odrębna regulacja powstała dla spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, a odrębna dla spółek akcyjnych i prostych spółek akcyjnych.
Rozwiązanie dla spółek z ograniczoną odpowiedzialnością – odpowiedzialność wspólników
Dla sp. z o.o., najczęściej wykorzystywanej formy SPV w praktyce deweloperskiej, Projekt UD361 wprowadza do ustawy deweloperskiej nowy art. 28b, zgodnie z którym w przypadku likwidacji spółki przed upływem okresu rękojmi, zobowiązania z tego tytułu przechodzą z mocy prawa na wspólników likwidowanej spółki, którzy odpowiadają za nie solidarnie.
Oznacza to, że (jeżeli zmiany wejdą w życie):
- nabywca lokalu zachowa roszczenie z rękojmi mimo wykreślenia spółki z KRS – adresatem staje się wspólnik (lub wspólnicy), a nie nieistniejący już podmiot,
- nabywca będzie mógł domagać się całości roszczenia od jednego wspólnika, bez konieczności dzielenia go proporcjonalnie do udziałów.
Propozycja ta jest zupełną nowością w polskim systemie prawa handlowego. Dotychczas nie istniał przypadek, w którym wspólnicy spółki z o.o. odpowiadali za jej zobowiązania. Przeniesienie odpowiedzialności na wspólników stanowi więc wyłom w fundamentalnej zasadzie ograniczonej odpowiedzialności właścicieli spółki kapitałowej, co może być przedmiotem krytycznych uwag w toku dalszych konsultacji. Nadto, skuteczność egzekwowania roszczeń od wspólników zlikwidowanych spółek może w rzeczywistości być bardzo ograniczona i zależy od ich indywidualnej sytuacji majątkowej. Jeżeli wspólnicy sami są innymi SPV bez istotnego majątku własnego, mechanizm ochronny może okazać się iluzoryczny i łatwy do obejścia.
Rozwiązanie dla spółki akcyjnej i prostej spółki akcyjnej
Dla spółki akcyjnej projekt nie sięga po przeniesienie odpowiedzialności na akcjonariuszy, lecz po zupełnie inny instrument: nowy art. 28a wprowadza zakaz rozwiązania spółki akcyjnej oraz prostej spółki akcyjnej przez okres pięciu lat od dnia przeniesienia na nabywcę własności ostatniego lokalu lub domu jednorodzinnego. Rozwiązanie spółki akcyjnej (lub PSA) realizującej inwestycję deweloperską będzie więc możliwe dopiero po upływie tego okresu. Pięcioletni termin nie jest przypadkowy, koresponduje z ustawowym okresem odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości.
Zakaz rozwiązania spółki przez dość długi okres pięciu lat może zostać oceniony jako kontrowersyjny z konstytucyjnego punktu widzenia, przede wszystkim w kontekście konstytucyjnie chronionej wolności prowadzenia działalności gospodarczej. Jednym z elementów jest wolność zakończenia tej działalności, a tak długotrwały zakaz może być w przyszłości uznany za nieproporcjonalne ograniczenie tej wolności.
Podsumowanie rozwiązań
W przypadku wejścia w życie Projektu UD361, deweloperzy będą zmuszeni do przemodelowania swoich przedsięwzięć, przede wszystkim w zakresie pięcioletniego „okresu przetrwania” spółki w przypadku spółki akcyjnej czy prostej spółki akcyjnej oraz odpowiedzialności odszkodowawczej wspólników (głównie spółki matki) w spółce z o.o.
Warto również wskazać, że zabezpieczenie przed przedwczesną likwidacją nie jest zabezpieczeniem przed niewypłacalnością. Proponowane przepisy nie uwzględniają scenariusza upadłości spółki celowej pozostawionej bez majątku, co pozostaje realną drogą ograniczenia odpowiedzialności, także po wejściu nowelizacji w życie.
Projekt znajduje się obecnie na etapie uzgodnień i konsultacji międzyresortowych oraz opiniowania, przyjęcie przez Radę Ministrów planowane jest na najbliższe miesiące. Ostateczna treść przepisów może oczywiście się jeszcze zmienić w toku dalszych prac.
Warto wskazać, że Projekt UD361 zawiera jeszcze inne, ciekawe rozwiązania zmierzające do ochrony nabywców lokali i domów jednorodzinnych przed deweloperami. Przybliżymy je szerzej w kolejnym wpisie na naszym blogu.
Marcin Jasiński – radca prawny, Partner
Augustyn Żurawski – prawnik, Junior Associate
[1] Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 880).
