Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej jako „UOKiK”) przygotował projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która ma uchylić dotychczas obowiązującą Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16.09.2011 r.[1] Projekt ten przewiduje powstanie funduszu gwarancyjnego na wzór funduszy bankowego, ubezpieczeniowego czy też turystycznego. Celem zmian ma być podniesienie poziomu ochrony nabywców mieszkań oraz domów, poprzez lepsze zabezpieczenie ich wpłat na wypadek upadłości dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Po zakończonych konsultacjach, Prezes UOKiK dokonał zmian w tekście projektu oraz przedłożył nowy projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszanego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, który został przedstawiony w dniu 28.02.2019 r. Obecnie najnowsza wersja projektu z dnia 05.02.2020 r. została przekazana do komisji prawniczej (dalej jako „Projekt nowej ustawy deweloperskiej”).

Deweloper w zamierzeniu nowej ustawy deweloperskiej przy zakupie przez klienta mieszkania, miałby płacić niewielką składkę na fundusz deweloperski. Tak wpłacane pieniądze będą wykorzystywane chociażby w przypadku bankructwa firmy budowlanej, odstąpienia klienta od umowy z winy dewelopera lub bankructwa banku. Fundusz dawałby klientom szanse odzyskania wpłaconych przez nich pieniędzy.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 Projektu nowej ustawy deweloperskiej, deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcom co najmniej jeden ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę: otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zgodnie z ust. 2 powyższego przepisu, deweloper zapewniający jeden z wyżej wymienionych rachunków powierniczych, ma obowiązek dokonywać terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej jako „DFG”).

DFG ma stanowić wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z art. 46 ust. 2 Projektu nowej ustawy deweloperskiej, środki DFG mają pochodzić z:

• składek należnych od deweloperów;
• odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym oraz przychodów z lokat środków DFG;
• roszczeń regresowych;
• wpływów z tytułu zaspokajania się z masy upadłościowej w przypadku upadłości deweloperskiej;
• środków uzyskanych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów na rzecz DFG,
• innych wpływów.

Podstawą wyliczenia wysokości składki na DFG jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Maksymalna wysokość stawki procentowej, zgodnie z art. 48 ust. 7 Projektu nowej ustawy deweloperskiej, według której obliczana ma być wysokość składki na rzecz DFG nie może przekraczać:

• 3% w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego lub
• 0,6% w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Warto w tym wypadku zwrócić uwagę, iż Projekcie nowej ustawy deweloperskiej w uprzednim proponowanym brzmieniu, maksymalna wysokość składek była ustala na 5% w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i 1% w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Samo ustalenie wysokości stawek procentowych ma leżeć w gestii Ministra właściwego ds. budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Składki na DFG mają być wpłacane przez deweloperów niezależnie od tego, czy będą oni prowadzić otwarty, czy zamknięty rachunek powierniczy.

Wypłata środków z DFG na rachunek nabywcy ma następować między innymi w przypadkach:

• upadłości dewelopera,
• skorzystania przez nabywcę z ustawowego prawa odstąpienia od umowy,
• upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy – otwarty, jak i zamknięty.

Pomysł wprowadzenia DFG do polskiego systemu spotkał się z bardzo dużą krytyką ze strony samych deweloperów. Zapowiadają oni bowiem, że DFG przyczyni się do wzrostu cen mieszkań. Prezes UOKIK już w zeszłym roku, gdy proponowane maksymalne wysokości składek były wyższe, niż te obecnie proponowane, podawał, iż z oceny skutków regulacji Projektu nowej ustawy deweloperskiej wynikało, że dla otwartych rachunków powierniczych roczne wpłaty miały wynieść 135 mln zł. Ponadto Prezes UOKIK zapowiadał, że w przypadku otwartych rachunków bez zabezpieczenia, planowana wysokość składki miała wynieść około 1% lub mniej, co w praktyce oznaczało, że w przypadku deweloperów budujących 100 tys. mieszkań rocznie, na jedno mieszkanie miało przypaść 1.300,00 zł składki. W przypadku zamkniętych rachunków powierniczych wysokość składki miała wynieść około 0,2%. UOKIK zwracał także uwagę, iż tylko w 2017 roku zbankrutowało aż pięć firm deweloperskich.

Drugim novum, które ma wprowadzić projektowana ustawa jest uregulowanie opłaty rezerwacyjnej (czyli opłaty pobieranej często przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej, która podpisywana jest w przypadkach, gdy nie można jeszcze zawrzeć umowy deweloperskiej bowiem chociażby budynek, w którym znajduje się nabywane mieszkanie nie został jeszcze wybudowany), której wysokość ma być dla wszystkich jednakowa. Sama opłata rezerwacyjna nie jest całkowitą nowością na rynku deweloperskim, jednak do tej pory pobieranie jej należało do deweloperów, a co za tym idzie – jej wysokość była różna. W związku z proponowanymi w Projekcie nowej ustawy deweloperskiej rozwiązaniami, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Obecnie, jak podaje się w opinii publicznej, stawka opłat rezerwacyjnych sięga nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, a w przypadku upadłości dewelopera nabywca tę kwotę traci. Ponadto, w przypadku, gdy klient nie otrzyma kredytu na zakup mieszkania, opłata rezerwacyjna ma w każdym wypadku być mu zwrócona.

Omówione powyżej nowości regulacyjne zawarte w Projekcie nowej ustawy deweloperskiej nie wyczerpują całej jej materii. Innymi przykładowymi nowościami są: objęcie wynikającą z ustawy ochroną garaży, obowiązek uzyskania przez dewelopera zgody banku na bezobciążeniowe ustanowienie i przeniesienie prawa do nieruchomości przy rozpoczęciu sprzedaży mieszkań, obowiązek udostępniania prospektu informacyjnego od początku sprzedaży.

Projekt nowej ustawy deweloperskiej jest dostępny pod niniejszym linkiem.

[1]Ustawa z dnia 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2019 r. poz. 1805).