Przewłaszczenie na zabezpieczenie

Przewłaszczenie na zabezpieczenie – uwagi na tle art. 387¹ Kodeksu cywilnego

Przewłaszczenie na zabezpieczenie, jako jedna z zaaprobowanych przez orzecznictwo i doktrynę form zabezpieczenia wierzytelności, stanowi niewątpliwie ciekawą alternatywę dla takich zabezpieczeń, jak hipoteka czy zastaw. Jego istotą jest przeniesienie przez dłużnika (przewłaszczający) na wierzyciela własności rzeczy, stanowiącej zabezpieczenie wierzytelności, przy jednoczesnym zobowiązaniu się wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności tej rzeczy na dłużnika w przypadku zaspokojenia bądź wygaśnięcia zabezpieczanej wierzytelności. W sytuacji natomiast, gdy dłużnik nie wykona swojego zobowiązania, wierzyciel ma prawo zaspokoić swoje roszczenie wobec dłużnika z tej rzeczy (rzeczy przewłaszczanej).

Jak wskazała praktyka, poważnym problemem stały się sytuacje tzw. „nadzabezpieczenia” wierzytelności, tj. przypadki, gdy, w wyniku braku równowagi stron umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, wartość nieruchomości przenoszonej na wierzyciela była znacznie zaniżana, przez co zabezpieczała wierzytelność o nieproporcjonalnie niższej wysokości. Powyższe rodziło po stronie dłużnika wysokie ryzyko utraty składnika majątku jakim jest nieruchomość, bowiem nawet kilkudniowe opóźnienie w spłacie długu, mogły prowadzić do wygaśnięcia zobowiązania wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, co częstokroć kończyło się utratą przez dłużnika jego jedynego mieszkania.

Mając na uwadze wyżej opisane zagrożenie oraz jego istotność w obliczu pandemii wirusa SARS-CoV-2, na podstawie ustawy o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenieniem się wirusa SARS-CoV-2 z dnia 14.05.2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 875 ze zm.) wprowadzono do Kodeksu cywilnego (dalej „KC”), artykuł 387¹. Przepis ten przewiduje sankcję bezwzględnej nieważności umowy, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych, w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, w przypadku, gdy:

• wartość przewłaszczanej nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub
• wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub
• zawarcie danej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.

Jak wynika z uzasadnienia przywołanej powyżej ustawy, zamysłem przepisu artykuł 387¹ KC było ograniczenie zasady swobody umów, które miało przyczynić się do ochrony konsumentów przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi oraz do zmniejszenia ryzyka nadużyć w zakresie stosowana instytucji przewłaszczenia na zabezpieczenie. Gwarancją osiągnięcia tego celu miała być właśnie sankcja bezwzględnej nieważności ex tunc umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie (w tym umowy jedynie zobowiązującej do przeniesienia nieruchomości). Co istotne, okoliczność wystąpienia przesłanek wskazanych w art. 387¹ KC powinna zostać zweryfikowana już na etapie jej zawierania, a obowiązek w tym zakresie ciąży na notariuszu sporządzającym umowę – powyższe zapewnia ochronę interesu słabszej strony stosunku prawnego.

Aby przepis art. 387¹ KC znalazł zastosowanie, prócz spełnienia co najmniej jednej z przesłanek wymienionych powyżej w punktach 1) – 3), musi wystąpić sytuacja, w której: 1) przewłaszczana nieruchomość stanowi własność osoby fizycznej, 2) nieruchomość ta służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osoby fizycznej będącej jej właścicielem, zaś 3) zabezpieczane roszczenia nie wynikają z umowy związanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby fizycznej.

Zakres podmiotowy

Jak wynika z literalnego brzmienia art. 387¹ KC, przepis ten odnosi się wyłącznie do umów, w przypadku których przewłaszczającym jest osoba fizyczna. Ochronie podlegają zarówno konsumenci w rozumieniu art. 22¹ KC, jak i osoby fizyczne, niebędące konsumentami, które dokonują jednak przewłaszczenia nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z innej umowy, niezwiązanej bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową (w tym umowy, w której dłużnikiem nie jest sam przewłaszczający, ale osoba trzecia – np. członek jego rodziny). Oceniając potencjalny związek danej umowy z działalnością gospodarczą lub zawodową przewłaszczającego, należy mieć na uwadze w szczególności takie okoliczności jak: typ i przedmiot dokonanej czynności prawnej, okoliczności towarzyszące transakcji, zamiar stron umowy[1].

Czym są potrzeby mieszkaniowe?

Mając na uwadze cel wprowadzenia art. 387¹ KC, szczególnie istotnym elementem jest uzależnienie sankcji nieważności umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości od tego, czy przedmiotem zabezpieczenia jest nieruchomość służąca zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. W Kodeksie cywilnym brak jest definicji legalnej pojęcia „potrzeb mieszkaniowych”. Dla zrozumienia jego istoty należy sięgnąć do interpretacji tożsamego pojęcia użytego w art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, który dotyczy egzekucji świadczeń niepieniężnych. Korzystając z bogatego dorobku literatury i orzecznictwa powstałego na gruncie przywołanego przepisu, za nieruchomość służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych należy uznać taką nieruchomość (lokalową, budynkową, gruntową), w której faktycznie koncentruje się centrum życiowe jej właściciela oraz w której właściciel rzeczywiście zamieszkuje (niezależnie od tego, czy dana nieruchomość ma charakter mieszkalny)[2].

Powyższe prowadzi do wniosku, iż nieruchomością służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych może być m.in. lokal użytkowy, w którym osoba fizyczna faktycznie trwale zamieszkuje. Przesłanki tej nie spełnia natomiast lokal mieszkalny oddany w najem lub dzierżawę osobie trzeciej (lokal nie spełnia wówczas potrzeb mieszkaniowych jego właściciela), czy też nieruchomość zaspokajająca potrzeby mieszkaniowe jej właściciela jedynie pośrednio i tymczasowo (np. domek letniskowy).

Niezależnie od powyższych uwag, należy pamiętać, iż ocena, czy nieruchomość spełnia kryterium „zaspokajania potrzeb mieszkaniowych” zależy w głównej mierze od konkretnie badanego przypadku, a interpretacja tego kryterium na gruncie art. 387¹ KC będzie kształtować się wraz z przyszłym orzecznictwem.

Konkluzja

Chociaż zauważenie przez ustawodawcę problemów związanych z nadużyciami w stosowaniu konstrukcji przewłaszczenia na zabezpieczenie bez wątpienia powinno zostać uznane za pozytywne, w środowisku prawniczym nie milkną krytyczne głosy w stosunku do wprowadzonej regulacji.

W doktrynie wskazuje się przede wszystkim na nadmierną surowość omawianej normy, która, w razie spełnienia się choćby jednej z przesłanek z art. 387¹ punkty 1-3 KC, prowadzi do bezwzględnej nieważności umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, a zatem całkowitego pozbawienia wierzyciela zabezpieczenia jego roszczeń. Ustawodawca nie skorzystał w tym przypadku z przyjętej w polskim systemie prawnym instytucji zmniejszenia zakresu zabezpieczenia w razie wystąpienia nadmiernego zabezpieczenia hipotecznego, uregulowanej w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece[3]. Powyższe może budzić zasadne wątpliwości z punktu widzenia zasady proporcjonalności a to tym bardziej uwzględniając fakt, iż przed wprowadzeniem art. 387¹ KC, prawo cywilne znało środki, chroniące dłużnika przed sytuacją nadzabezpieczenia. Mowa w tym przypadku o instytucji wad oświadczeń woli, klauzulach abuzywnych, przepisach dotyczących wyzysku, czy art. 58 § 2 KC, które były już skutecznie wykorzystywane w orzecznictwie w zakresie umów przewłaszczenia na zabezpieczenie.

Wiele uwag na tle omawianego przepisu rodzi jego punkt 3 dotyczący konieczności dokonania uprzedniej wyceny wartości rynkowej przewłaszczanej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę. Obowiązek ten został sformułowany w sposób nazbyt ogólny, bez sprecyzowania strony umowy, na której ma on ciążyć. Nie uwzględniono też przypadków wadliwości wyceny nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę (np. jej znacznego zaniżenia).

Mając na uwadze powyżej zasygnalizowane wątpliwości, należy mieć nadzieję, że przyszłe nowelizacje przepisów Kodeksu cywilnego wprowadzą odpowiednie zmiany w zakresie omawianej powyżej kwestii związanej ze stosowaniem jako zabezpieczenia przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości.

Autorami artykułu są:
Marcin Jasiński – Partner, radca prawny
Mateusz Królikowski – Legal Assistant

[1] T. Pajor [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Część ogólna, red. P. Księżak, M. Pyziak-Szafnicka, Warszawa 2014, komentarz do art. 22¹.

[2] A. Bieranowski, Nowelizacja kodeksu cywilnego statuująca ograniczony zakaz przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie – uwagi krytyczne, Rejent 2020, nr 6, s. 31-66.

[3] Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r. poz. 146 ze zm.).