W lutym 2026 r., na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji opublikowany został projekt kolejnej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[1]. Podobnie jak w przypadku ustawy przyjętej 4 kwietnia 2025 r., zasadniczym celem projektowanych zmian jest ponowne odsunięcie w czasie pełnego wejścia w życie tzw. rewolucji w planowaniu przestrzennym. Jednakże, w projekcie nowelizacji znajdują się również przepisy, które wprowadzą nieznane wcześniej ograniczenia w procesie inwestycyjno-budowlanym.
- Przesunięcie terminu na wejście w życie planów ogólnych
Wedle obecnego stanu prawnego, każda gmina w Polsce powinna przyjąć nowy dokument planistyczny – plan ogólny gminy – do 30 czerwca 2026 r. Należy przypomnieć, że po wejściu w życie planu ogólnego gminy, a także w przypadku, gdy gmina nie przyjmie planu ogólnego w wyznaczonym terminie, lokalizacja nowej zabudowy będzie mogła mieć miejsce jedynie na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane jedynie w tzw. „obszarach uzupełnienia zabudowy”. Termin ten, zgodnie z nowym projektem ma zostać przesunięty o 2 miesiące – tj. do 31 sierpnia 2026 r. W przypadku wejścia nowelizacji w życie, będzie to data graniczna, do której będzie można ubiegać się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na dotychczasowych zasadach. W takiej sytuacji, w postępowaniach w przedmiocie wydania warunków zabudowy wszczętych przed 1 września 2026 r. nie będzie uwzględniać się zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla terenów niebędących obszarem uzupełnienia zabudowy.
- Ograniczenie kręgu podmiotów mogących ubiegać się o warunki zabudowy
Przez lata, utrwaloną praktyką było, że o wydanie warunków zabudowy ubiegać mógł się każdy podmiot, niezależnie od tego, czy dysponował on tytułem prawnym do nieruchomości. W ramach projektowanej nowelizacji, krąg ten ma zostać ograniczony wyłącznie do (i) właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, (ii) podmiotów posiadających zgodę na dysponowanie danym terenem dla celów budowlanych. Założeniem ustawodawcy jest najpewniej ograniczenie praktyki składania wniosków wyłącznie w celu weryfikacji potencjału inwestycyjnego danego terenu, co od dłuższego czasu postulowały organizacje samorządowe[2]. Z punktu widzenia inwestorów ograniczenie to jest jednak bardzo daleko idące, z uwagi na konieczność uzyskania tytułu prawnego lub co najmniej zgody na dysponowanie nieruchomością na bardzo wczesnym etapie procesu inwestycyjnego, często jeszcze przed podjęciem decyzji o realizacji danej inwestycji.
- Ułatwienia w procesie przygotowywania Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego
Ułatwieniom ulec ma również procedura przygotowywania Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego („ZPI”). Po pierwsze, zamiast przygotowywania przez inwestora projektu ZPI już we wstępnej fazie jego procedowania, możliwe ma być jedynie przygotowanie koncepcji urbanistycznej, a sam projekt ZPI mógłby powstawać dopiero w na dalszym etapie. Taka zmiana stanowi znaczące ułatwienie zarówno techniczne, jak i ekonomiczne dla inwestorów, gdyż dzięki niej, kosztowne sporządzenie projektu ZPI odłożyć będzie można na dalszy etap procesu inwestycyjnego.
Ponadto, nowelizacja wprowadzić ma szczególny, dwumiesięczny termin, na rozpoznawanie przez sądy administracyjne skarg, a także skarg kasacyjnych, których przedmiotem jest ZPI. Taką zmianę należy ocenić pozytywnie, jako że przy obecnym tempie procedowania Naczelnego Sądu Administracyjnego, na prawomocne orzeczenie w przedmiocie nieważności aktu prawa miejscowego oczekuje się często nawet kilka lat.
Zachęcamy do zapoznania się z innymi artykułami podejmującymi problematykę zmian w planowaniu przestrzennym, opublikowanymi na naszym blogu prawobiznesu.com:
- Rewolucja w planowaniu przestrzennym odłożona w czasie? Z 3 kwietnia 2025 r. https://prawobiznesu.com/rewolucja-w-planowaniu-przestrzennym-odlozona-w-czasie/
- Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym? z 11 sierpnia 2023 r.: https://prawobiznesu.com/nowelizacja-ustawy-o-planowaniu izagospodarowaniu-przestrzennym/;
- Wejście w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 września 2023 r.: https://prawobiznesu.com/wejscie-w-zycie-nowelizacji-ustawy-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym/
[1] https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12403752
[2] Krupa-Dąbrowska, Decyzje WZ wyłącznie dla właścicieli? Ministerstwo rozwoju ma inny pomysł: https://www.gazetaprawna.pl/firma-i-prawo/artykuly/10646971,decyzje-wz-wylacznie-dla-wlascicieli-ministerstwo-rozwoju-ma-inny-pom.html (dostęp 24.02.2026 r.)
