W ostatnim czasie na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekty ustaw zapowiadające istotne zmiany w obszarze prawa nieruchomości. Ich skutki mogą odczuć zarówno deweloperzy, jak i nabywcy lokali oraz wspólnoty mieszkaniowe. Zmiany mają również ułatwić obrót gruntami rolnymi. Część rozwiązań została już uchwalona i weszła w życie, inne pozostają na etapie legislacyjnym.
- Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali
Ograniczenie możliwości wyodrębniania lokali
Proponowane zmiany w ramach projektu nowelizacji ustawy o własności lokali mają na celu wyeliminowanie praktyki wyodrębniania lokali mieszkalnych w budynkach zaprojektowanych jako budynki zamieszkania zbiorowego (np. jako hotele, pensjonaty). Wyodrębnienie lokalu będzie dopuszczalne wyłącznie wtedy, gdy spełnia on wymogi techniczno-budowlane (m.in. w zakresie nasłonecznienia, izolacji akustycznej czy miejsc parkingowych) oraz pozostaje zgodne z właściwymi aktami planowania przestrzennego.
Co istotne, proponowane ograniczenie nie obejmie inwestycji, dla których pozwolenie na budowę wydano przed 1 stycznia 2027 r.
Rozszerzenie definicji nieruchomości wspólnej
Nowelizacja przewiduje jednoznaczne wskazanie, że elementy konstrukcyjne balkonów, logii i tarasów (np. dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją czy balustrady) stanowią część nieruchomości wspólnej.
Zmiana ta, choć sprawia wrażenie marginalnej i stricte technicznej, w rzeczywistości pozwoli uporządkować dotychczasowe rozbieżności interpretacyjne oraz ułatwić przypisanie odpowiedzialności za utrzymanie tych elementów.
Nowa definicja wspólnoty mieszkaniowej
Projekt doprecyzowuje status prawny wspólnoty mieszkaniowej, wskazując wprost, że jest ona jednostką organizacyjną posiadającą zdolność prawną i własny majątek, w skład którego wchodzą prawa i obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
Co więcej, wspólnota mieszkaniowa ma być uprawniona do dochodzenia we własnym imieniu roszczeń z tytułu rękojmi dotyczących nieruchomości wspólnej. Dotychczas wymagało to dokonania przez właścicieli lokali cesji tych uprawnień na rzecz wspólnoty, poprzedzonej zgodą członków wspólnoty wyrażoną w uchwale (ze względu na związane z tym wydatki), co w praktyce było rozwiązaniem rzadko stosowanym. Nowe regulacje mają obejmować również umowy zawarte przed wejściem w życie nowelizacji.
Definicja czynności zwykłego zarządu
Projekt wprowadza ustawową definicję czynności zwykłego zarządu, ograniczając pole do sporów interpretacyjnych. Za takie czynności uznane zostanie prowadzenie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją nieruchomości wspólnej i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej przeznaczenia.
Prace nad nowelizacją prowadzone są obecnie na etapie rządowym.
- Zwiększenie podaży gruntów
Kolejnym istotnym kierunkiem zmian jest projekt tzw. ustawy podażowej mający na celu zwiększenie podaży gruntów pod nową zabudowę mieszkaniową. Wiele nieruchomości, które ze względu na atrakcyjną lokalizację mogłyby przyczynić się zwiększenia dostępności nowych mieszkań, pozostaje obecnie niewykorzystywanych ze względu na obowiązujące ograniczenia prawne.
Grunty publiczne jako zasób pod zabudowę
Kluczowe rozwiązania dotyczą gruntów gospodarowanych przez podmioty publiczne, w szczególności KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa). Grunty znajdujące się w jego zasobie, które w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego zostaną przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, będą mogły być nieodpłatnie przekazywane gminom.
Nieruchomości spółek Skarbu Państwa
Projekt przewiduje również mechanizm przejmowania gruntów należących do spółek Skarbu Państwa, które nie są wykorzystywane w ich działalności. Przejęcie następować ma przez właściwego ministra (za zgodą organu nadzoru spółki lub – w razie sporu – decyzją Prezesa Rady Ministrów), a następnie grunty te mają trafiać do zasobu gospodarowanego przez właściwego starostę.
Potencjalne skutki zmian
Proponowane rozwiązania mogłyby nie tylko znacząco zwiększyć dostępność gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, w szczególności w ramach budownictwa komunalnego, spółdzielczego oraz inicjatyw mieszkaniowych. Mogą również sprzyjać szerszemu wykorzystaniu Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych.
Projekt znajduje się obecnie na etapie uzgodnień międzyresortowych.
- Ujednolicenie sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu
W dniu 13 lutego 2026 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Choć zmieniony został tylko jeden przepis, to zmiana ta już teraz wywołuje ożywione reakcje.
Zmiana dotyczy bowiem sposobu ustalenia powierzchni użytkowej lokalu – wprowadzono obowiązek stosowania Polskiej Normy dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie (zgodnie z aktualnym zestawieniem najczęściej jest to norma PN-ISO 9836 w wersji z 2022 r.). W konsekwencji do powierzchni użytkowej lokalu nie będą mogły być zaliczane ścianki działowe, co dotychczas było często osią sporów pomiędzy deweloperami, a odbierającymi lokal nabywcami.
- Ułatwienia w obrocie ziemią rolną
W lutym do Sejmu wpłynął projekt nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która określa zasady obrotu nieruchomościami klasyfikowanymi jako rolne, przewidując w tym zakresie liczne obostrzenia.
Zgodnie z projektem, przedsiębiorca, który prowadził działalność jako osoba fizyczna, nie będzie musiał uzyskiwać zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie ziemi rolnej w związku z przekształcaniem w spółkę handlową. Z kolei przekształcenia między spółkami handlowymi nie będą traktowane jako „nabycie nieruchomości” w rozumieniu ustawy, a tym samym nie będą podlegały jej ograniczeniom.
W przypadku pytań związanych z opisanymi zagadnieniami lub potrzeby przeprowadzenia analizy prawnej, zapraszamy do kontaktu.
