Współautorem wpisu jest Augustyn Żurawski.
25 lipca 2023 r., Prezydent RP podpisał Ustawę z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”). Zasadniczym celem Nowelizacji jest uproszczenie, ujednolicenie, a także przyspieszenie procedury planistycznej[1]. Zmiany wprowadzone przez Nowelizacje są bardzo obszerne – modyfikacjom ulegną przepisy aż 50 ustaw. Niniejszy wpis skupia się na najbardziej istotnych zmianach w zasadach planowania przestrzennego.
Plan ogólny gminy
W wyniku Nowelizacji, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, tworzone obowiązkowo dla całego obszaru gminy, zostanie zastąpione nowym dokumentem planistycznym – planem ogólnym gminy. Zasadniczo, plan ogólny będzie zbliżony do studium – będzie to sporządzany obligatoryjnie, ramowy dokument planistyczny o zasięgu całej gminy, z którym w zgodności muszą pozostać plany miejscowe. Podstawowa różnica między studium, a planem ogólnym to charakter prawnych tych aktów. W obecnym stanie prawnym, studium jest aktem prawa wewnętrznego, które nie wpływa bezpośrednio na sytuację prawną jednostki. Plan ogólny będzie zaś miał charakter aktu prawa miejscowego – będzie to akt prawa powszechnie obowiązującego. Ponadto, nowością będzie możliwość formułowania w planie ogólnym regulacji dotyczących standardów dostępności infrastruktury społecznej, szczególnie w odniesieniu do nowopowstającej zabudowy mieszkaniowej[2]. Część graficzna planu będzie sporządzana w formie cyfrowej, co będzie miało pozytywny wpływ na jego dokładność[3].
Zintegrowany plan inwestycyjny
W znowelizowanym UPZP pojawi się nowy, szczególny rodzaj planu miejscowego – zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). W odróżnieniu od innych dokumentów planistycznych, ZPI będzie uchwalane na wniosek podmiotu zamierzającego przeprowadzić inwestycję na określonym obszarze gminy. W trakcie procedury, gmina zawierać będzie z inwestorem umowę urbanistyczną regulującą wzajemne zobowiązania gminy i inwestora na terenie objętym ZPI. Inwestor będzie zobowiązany do wsparcia gminy przy realizacji inwestycji dodatkowej, realizowanej obok inwestycji głównej zamierzonej przez inwestora – np. budowy obiektów użyteczności publicznej. ZPI będzie uchwalane przez radę gminy jako akt prawa miejscowego. Nowy rodzaj dokumentu planistycznego skierowany jest przede wszystkim do deweloperów, planujących wybudowanie osiedli mieszkaniowych, jednak w przeciwieństwie do uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (którą ZPI docelowo zastąpi), wniosek o sporządzenie ZPI będzie mógł być wniesiony również przez inwestorów z innych branż.
Zmiany w procedurze wydawania decyzji o warunkach zabudowy
Nowelizacja niesie za sobą rewolucyjne zmiany dotyczące wydawania decyzji ustalających warunkach zabudowy („Decyzja WZ”). Obecnie uzyskanie Decyzji WZ następuje w przypadku braku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jest niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Co ważne, sama Decyzja WZ nie musi być zgodna z zapisami studium. Do jej wydania niezbędne jest aby inwestor spełnił tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa. Po Nowelizacji, Decyzje WZ będzie mogła być wydana wyłącznie dla obszarów wskazanych w planie ogólnym gminy. Podstawę prawną Decyzji WZ będzie stanowił plan ogólny gminy. Powoduje to, że Decyzja WZ będzie musiała być zgodna z jego treścią. Nie będzie więc możliwe wydanie Decyzji WZ sprzecznej z postanowieniami planu ogólnego.
Zaznaczyć trzeba, że obecnie Decyzja WZ jest wydawana bezterminowo. Po Nowelizacji, Decyzje WZ wydane po 31 grudnia 2025 r. przestaną obowiązywać po 5 latach od ich uprawomocnienia. Projektodawca wskazał, że termin ten jest wystarczający do podjęcia na podstawie decyzji WZ kolejnych działań zmierzających do realizacji procesu inwestycyjno-budowlanego.
Podsumowanie
Część regulacji wejdzie w życie już miesiąc po opublikowaniu Nowelizacji w Dzienniku Ustaw RP, jednak okres przejściowy dla najważniejszych zmian będzie trwał do końca 2025 r. Najpóźniej wtedy, gmina powinna uchwalić plan ogólny.
Nowelizacja UPZP niesie za sobą, wieloaspektowe, istotne zmiany dla inwestorów chcących przeprowadzić proces inwestycyjno-budowlany. Mimo potencjalnie istotnych problemów, które wystąpią najprawdopodobniej w okresie po wejściu w życie Nowelizacji, zmiany należy oceniać raczej pozytywnie. Dotyczy to przede wszystkim, wydawania Decyzji WZ na podstawie planu ogólnego. Wskazać trzeba, że zmiana ta mogła być już dawno wprowadzona do systemu prawa, poprzez wprowadzenie do UPZP wymogu zgodności między Decyzją WZ, a studium.
***
Autorami wpisu są radca prawny dr Adrian Sypnicki, Senior Associate w Kancelarii RKKW oraz Augustyn Żurawski z Kancelarii RKKW.
[1] Informacja prasowa Kancelarii Prezydenta RP dot. Nowelizacji: https://www.prezydent.pl/aktualnosci/wydarzenia/ustawy-podpisane-przez-prezydenta-,72336
[2] Uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, Druk Sejmowy nr 3097.
[3] Reforma planowania przestrzennego z podpisem prezydenta: https://www.prawo.pl/biznes/nowelizacja-ustawy-o-planowaniu-co-sie-zmieni,522374.html
