W dniu 26.04.2016 r. Prezydent podpisał ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, nowelizująca m.in. przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa wchodzi w życie 30 kwietnia 2016 r. Nowe zasady dotyczące prywatnego obrotu ziemią wzbudzają szereg kontrowersji, w szczególności z uwagi na daleko idące konsekwencje, jakie mogą mieć dla transakcji typu M&A. Zgodnie bowiem z planowanymi zmianami, ich reżimowi odtąd poddane będą również podmioty w żaden sposób niezwiązane z sektorem rolnictwa…
Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w sposób istotny ogranicza możliwość zbywania nieruchomości rolnych. Zgodnie z zamysłem Ustawodawcy, nabywcą nieruchomości rolnej (prawa własności, użytkowania wieczystego, udziału lub części udziału w użytkowaniu wieczystym lub we współwłasności) może być – o ile ustawa nie stanowi inaczej – wyłącznie rolnik indywidualny, tj. osoba fizyczna będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha oraz posiadającą przy tym kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Nabywca taki będzie zobowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a dodatkowo w przypadku, gdy będzie to osoba fizyczna, prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym okresie nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Na zasadzie wyjątku na wcześniejsze zbycie nieruchomości zgody może udzielić sąd na wniosek zainteresowanego, jednakże jedynie wtedy, jeżeli konieczność taka wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy.
Natomiast w przypadku innych podmiotów (nie będących rolnikami indywidualnymi), nabycie nieruchomości rolnej może nastąpić jedynie za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnej („ANR”), o ile podmiot taki wykaże, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego, osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz ANR. Co więcej, potencjalna zgoda Prezesa ANR uzależniona będzie również od tego czy nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej oraz czy w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Ustawa nie zawiera definicji rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej, więc można oczekiwać na tym tle sporów prawnych.
„NABYCIE” NIE JEDNO MA IMIĘ…
Powyższe zasady mają ponadto niebagatelne znaczenie z uwagi na przyjęte znaczenie pojęcia „nabycia” nieruchomości rolnych przez podmioty inne niż rolnicy indywidualni. Zgodnie bowiem z brzmieniem zaplanowanych zmian, ANR przysługiwać będzie uprawnienie do złożenia oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej nie tylko w przypadku zawarcia umowy sprzedaży takiej nieruchomości, ale również w każdym innym przypadku nabycia własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej, np. w wyniku zasiedzenia, dziedziczenia, czy zapisu windykacyjnego.
W konsekwencji, powyższa zasada znajdzie zastosowanie także w przypadku wystąpienia zdarzeń prawnych takich jak podział, przekształcenie bądź łączenie spółek handlowych, jeżeli którejkolwiek ze spółek której dotyczą takie zdarzenia przysługiwać będzie prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej. Z kolei nawet w przypadku nieskorzystania przez ANR z powyżej wskazanego uprawnienia do nabycia nieruchomości rolnej, pomyślne przeprowadzenie modyfikacji w zakresie struktury prawno – kapitałowej spółek handlowych będzie możliwe, o ile jednocześnie zostaną wykazane przesłanki warunkujące zgodę Prezesa ANR na nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot inny niż rolnik indywidualny i taka zgoda zostanie wydana.
ANR NOWYM WSPÓLNIKIEM? TO MOŻLIWE
Omawiany projekt nowelizacji – wzbudzając przy tym wiele kontrowersji – wprowadza jeszcze dalej idące uprawnienia ANR pozwalające bezpośrednio ingerować w funkcjonowanie podmiotów prawa handlowego i rynek przeprowadzanych przez nie transakcji.
Po pierwsze, ANR przysługiwać będzie prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółkach prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych (!), za wyjątkiem transakcji zbycia akcji dopuszczonych do obrotu na rynku regulowanym oraz na rzecz osoby bliskiej. Powyższe oznacza skrajnie daleko idące ograniczenia w procesie zbywania/nabywania udziałów lub akcji spółek, nawet w przypadku, gdy nie prowadzą one żadnej działalności rolnej, a jedynie są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych. Co więcej, otwarta droga dla ANR do wnikania do struktur kapitałowych spółek skutkować może niepowetowanymi konsekwencjami w aspekcie korporacyjnym, zwłaszcza w przypadku nabycia przez ten podmiot większościowego pakietu udziałów/akcji.
Po drugie, w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, ANR działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej.
Zaprezentowane zmiany w sposób znaczący przełożą się na dynamikę i przebieg transakcji typu M&A. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż instrumenty mające na celu realizację celu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w znowelizowanym kształcie, istotnie ograniczą swobodę obrotu nieruchomościami oraz niekiedy dowolność wyboru kontrahenta. Praktyka zaś pokaże w jakim zakresie ANR wykonywać będzie swoje szerokie uprawnienia…
***
Współautorami wpisu są Marcin Jasiński oraz Joanna Prygiel, radcowie prawni w Kancelarii RKKW
