W dniu 5 grudnia 2022 r. na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (dalej: „Projekt ustawy”, lub „Nowelizacja”).
Nowelizacja stanowi drugi etap reformy użytkowania wieczystego, a jej głównym założeniem jest umożliwienie nabywania przez użytkowników wieczystych prawa własności gruntów stanowiących własność́ Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, w tym w szczególności wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, które dotąd nie uległy uwłaszczeniu z mocy prawa.
Przedstawiony Projekt ustawy realizuje kolejny etap eliminacji użytkowania wieczystego, poprzez:
- wprowadzenie zgodnej z unijnymi przepisami o pomocy publicznej preferencyjnej zasady ustalania ceny gruntu sprzedawanego na rzecz użytkownika wieczystego w drodze umowy;
- przyznanie w przepisach epizodycznych użytkownikom wieczystym gruntów oddanych na rożne cele ograniczonego w czasie roszczenia o nabycie prawa własności.
Z wyjątkiem roszczenia o nabycie własności gruntu, proponowane rozwiązania będą̨ dedykowane użytkownikom wieczystym bez ograniczenia w czasie. Podmioty, które w określonym ustawowo terminie nie zdecydują̨ się̨ na skorzystanie z roszczenia, będą̨ mogły nadal ubiegać się o nabycie własności gruntu w warunkach autonomii woli stron.
Projekt ustawy zakłada, że sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić wcześniej niż przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Nowelizacja zakłada, że wojewoda lub właściwa rada lub sejmik będą mogły ustalić, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych.
Zgodnie z założeniami Projektu ustawy, w przypadku jednorazowej płatności, cena gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa wyniesie 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W przypadku płatności ratalnej to będzie 25 opłat rocznych. Samorządy będą mogły przyjąć tę samą zasadę lub negocjować cenę z nabywcą. Cena gruntu zbywanego przez jednostkę samorządu terytorialnego nie będzie mogła jednak przekroczyć rynkowej wartości gruntu.
W celu zapewnienia zgodności tej zasady z regułami udzielania pomocy publicznej, korzyść przedsiębiorcy obejmująca różnicę pomiędzy wartością rynkową gruntu i ustaloną ceną, będzie mogła zostać rozliczona w ramach limitu pomocy de minimis. W przypadku, gdy różnica ta przekroczy dostępny limit pomocy publicznej, przedsiębiorca będzie zobowiązany do uiszczenia dopłaty.
Zarówno cena gruntu, jak i dopłata będą mogły być rozłożone na raty. Oprocentowanie rat będzie oparte o stopę referencyjną ustaloną zgodnie z Komunikatem Komisji Europejskiej w sprawie zmiany metody ustalania stóp referencyjnych i dyskontowych.
Zgodnie z założeniami, jednakowe zasady nabywania praw własności do gruntów publicznych użytkowanych wieczyście mają zapewnić spójny system regulacji prawnych umożliwiający stopniowe wygaszanie praw użytkowania wieczystego. Ponadto, nowe regulacje mają wzmocnić poczucie stabilizacji prawnej obywateli użytkujących i gospodarujących na gruntach dotychczas publicznych, poprzez wyeliminowanie czasowego użytkowania gruntu na rzecz prawa własności. To z kolei ograniczy obciążenie ekonomiczne użytkowników wieczystych w postaci obowiązku ponoszenia przez kilkadziesiąt lat opłat rocznych, a także wyeliminuje obawy o zaskakujące podwyżki opłat rocznych.
Wprowadzenie nowych regulacji, powinno zakończyć proces eliminacji użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego. Cała procedura będzie angażująca zarówno ze strony samorządów jak i przedsiębiorców i z pewnością postawi przed nimi nowe wyzwania. Projekt ustawy znajduje się obecnie na etapie opiniowania, jednakże będziemy ze szczególnym zaangażowaniem przyglądali się całemu procesowi legislacyjnemu i w kolejnych wpisach będziemy informowali o postępie prac i ostatecznym kształcie regulacji.
Ustawa ma wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.
***
Autorami wpisu są adwokat Aleksander Skirpan, Senior Associate w Kancelarii RKKW, specjalista z zakresu prawa spółek oraz transakcji M&A oraz aplikantka adwokacka Izabela Dziwińska, Junior Associate w Kancelarii RKKW.
