Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12.4.2018 r. (sygn. akt II CSK 432/17) orzekł, iż skutek rzeczowo prawny będący konsekwencją wykonania prawa pierwokupu nieruchomości następuje nie w momencie złożenia przez uprawnionego stosownego oświadczenia w formie aktu notarialnego, ale dopiero w chwili dojścia tego oświadczenia do zobowiązanego w taki sposób, że mógł się zapoznać z jego treścią. Sąd Najwyższy uznał też, że oddalenie wniosku o wpis w księdze wieczystej z racji przedwczesności albo braku dokumentów mogących stanowić podstawę wpisu nie pozbawia uprawnionego możliwości złożenia ponownego – kompletnego i prawidłowego – wniosku.
Stan faktyczny
Pomiędzy sprzedawcą a kupującym została zawarta notarialna umowa sprzedaży udziału w nieruchomości pod warunkiem, że w stosunku do sprzedawanego udziału nie zostanie wykonane prawo pierwokupu. Wnioskodawcy we wniosku zawartym w akcie notarialnym z dnia 23.10.2015 r., w którym jeden z nich złożył oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu zażądali m.in. wpisania w księdze wieczystej własności w udziale na ich rzecz jako wspólności ustawowej małżeńskiej oraz wykreślenie z tej księgi roszczenia o przeniesienie tego udziału w prawie własności na rzecz kupującego.
Wniosek o wpis został oddalony, gdyż uznano, że jeden z wnioskodawców (jako uprawniony z tytułu prawa pierwokupu), mimo że złożył oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu tego prawa, to przy wniosku o wpis nie przedstawił dokumentu wykazującego, że owo oświadczenie doszło do zbywcy przed upływem miesięcznego terminu do wykonania prawa pierwokupu.
Wnioskodawcy zaskarżyli postanowienie oddalające wniosek o wpis, jednak po rozpoznaniu skargi wnioskodawców na orzeczenie referendarza sądowego, Sąd Rejonowy oddalił wniosek o wpis. Wątpliwości budziła skuteczność doręczenia mu pierwszego zawiadomienia o wykonaniu prawa pierwokupu, ponieważ było ono awizowane – według wnioskodawców – 26.10.2015 r., czyli w ostatnim dniu terminu do wykonania prawa pierwokupu. Zawiadomienie o wykonaniu prawa pierwokupu nazwane powtórnym zostało odebrane natomiast w dniu 18.11.2015 r.
Zdaniem Sądu Rejonowego koperta złożona do akt księgi wieczystej w kopii notarialnie poświadczonej nie zawiera informacji, z których by wynikało, że przesyłka była awizowana prawidłowo (np. brak wskazania, gdzie pozostawiono awizo). Sąd stwierdził, że wydruki dotyczące śledzenia przesyłek pocztowych nie są dokumentami urzędowymi w rozumieniu art. 244, 245 i 250 KPC, wobec czego nie mogą stanowić dowodu, w oparciu o który sąd w postępowaniu o wpis mógłby poczynić ustalenia. Nie było więc możliwości ustalenia daty, w której uprawniony złożył oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu i stwierdzenia, czy dochował przy tym terminu z art. 598 § 2 KC. Sąd zaakceptował stanowisko, że termin ten byłby dochowany, gdyby wnioskodawca przedstawił dokument wykazujący, iż korespondencja zawierająca jego oświadczenie była awizowana po raz pierwszy zanim upłynął ostatni dzień terminu do złożenia oświadczenia, bowiem dzień pierwszego awizowania wyznaczałby chwilę dojścia oświadczenia do drugiej strony w sposób pozwalający na zapoznanie się z jego treścią (art. 61 KC).
Sąd Okręgowy oddalił apelację wnioskodawców od ww. postanowienia Sądu Rejonowego, stwierdzając że zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego wyznaczony przez art. 6268 § 2 KPC oraz regulujący podstawy wpisów art. 31 ust. 1 UKWH nie pozwalały na uwzględnienie wniosku w oparciu o dokumenty załączone do niego oraz do skargi na orzeczenie referendarza. Dołączona do skargi na orzeczenie referendarza notarialnie poświadczona kopia koperty, w której znajdowało się m.in. oświadczeniem o wykonaniu prawa pierwokupu, nie spełnia wymogów dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, o jakim mowa w art. 31 ust. 1 UKWH (uwierzytelnienie przez notariusza odbitki koperty, nawet jeżeli widnieje na niej adnotacja doręczyciela o dacie awizowania, nie przeobraża jej w dokument z notarialnie poświadczonym podpisem). W sprawie nie było zatem właściwego dowodu, z którego wynikałoby, kiedy oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu dotarło do sprzedawcy i czy nastąpiło to w miesięcznym terminie zawitym. Brak takiego dowodu stanowił wystarczającą podstawę oddalenia wniosku o wpis, bez potrzeby rozważania, w jakiej dacie dochodzi do złożenia oświadczenia woli w rozumieniu art. 61 § 1 KC, gdy oświadczenie jest składane pocztą, a list jest awizowany i adresat go nie odbiera. Sąd Okręgowy wskazał przy tym, że właściwym trybem do rozstrzygnięcia sporów o własność w tym zakresie jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 UKWH).
Stanowisko Sądu Najwyższego
Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną wnioskodawców, wskazując, że zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego określa art. 6268 KPC. Oznacza to, że wpis dokonywany jest co do zasady na wniosek i w jego granicach, a rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Ten ograniczony zakres kognicji oznacza, że sąd oceniając zasadność wniosku powinien czynić ustalenia na podstawie tych dokumentów, które dołączone zostały do wniosku oraz na podstawie treści księgi wieczystej w chwili jego złożenia. Nie jest dopuszczalne, gdyż przekracza zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego, dokonanie wpisu na podstawie innych, niedołączonych do wniosku dokumentów lub na podstawie takich środków dowodowych, o których nie wspomina powołany art. 6268 § 2 KPC[1].
Rozważania te SN poczynił w kontekście art. 17 Prawa Pocztowego, wskazując, że wprawdzie istnieje podstawa do zakwalifikowania dowodu nadania przesyłki rejestrowanej jako dokumentu urzędowego, ale o wyniku postępowania w sprawie zadecydowały powołane przepisy KPC określające wymagania stawiane wnioskowi o wpis do księgi wieczystej i wyznaczające zakres kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym.
Tym samym, w kontekście art. 6269 KPC nie ma podstawy do wzywania wnioskodawcy do usunięcia przeszkody do wpisu i wniosek o wpis podlega oddaleniu, jeżeli na dokonanie wpisu nie pozwalają dołączone doń dokumenty i stan wpisów w księdze wieczystej istniejący w dacie złożenia wniosku. Jednakże według Sądu Najwyższego, oddalenie wniosku o wpis z tego powodu, że był przedwczesny albo że nie zostały do niego dołączone dokumenty mogące stanowić podstawę wpisu nie pozbawia osoby powołującej się na przysługiwanie jej praw podlegających ujawnieniu w księdze wieczystej możliwości złożenia ponownego, tym razem należycie udowodnionego wniosku o wpis. Jest to naturalna konsekwencja ograniczenia kognicji sądu wieczystoksięgowego do okoliczności faktycznych oraz stanu prawnego istniejącego w dacie złożenia wniosku, nie zaś w dacie jego rozpoznawania oraz do tych środków dowodowych spośród potencjalnie możliwych do wykorzystania w postępowaniu wieczystoksięgowym, którymi wnioskodawca rzeczywiście próbował udowodnić zasadność zgłoszonego żądania.
Sąd Najwyższy zwrócił też uwagę, iż wykonanie prawa pierwokupu polega na złożeniu zobowiązanemu (sprzedającemu) jednostronnego, konstytutywnego oświadczenia woli, którego następstwem jest dojście do skutku między uprawnionym a zobowiązanym rozporządzającej umowy sprzedaży przedmiotu objętego prawem pierwokupu. Skutek rzeczowoprawny będący konsekwencją wykonania prawa pierwokupu następuje jednak nie momencie złożenia przez uprawnionego w formie aktu notarialnego stosownego oświadczenia, ale dopiero w chwili dojścia tego oświadczenia do zobowiązanego w taki sposób, że mógł się zapoznać z jego treścią (art. 61 § 1 KC).
Wnioski dla praktyki
Sąd Najwyższy rozważył w postanowieniu dwie kwestie (i) zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego oraz (ii) moment skutecznego wykonania prawa pierwokupu.
O ile w stanowisku Sądu Najwyższego trudno dopatrzeć się kontrowersji, to warto wskazać na praktyczną doniosłość orzeczenia. Zwraca ono uwagę na to, aby pamiętać o skutecznym doręczeniu sprzedawcy oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, nie poprzestając na samym złożeniu owego oświadczenia. Jeśli bowiem oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu nie dotrze do sprzedawcy, nie będzie mogło być uznane za złożone skutecznie ergo nie wywrze pożądanego skutku prawnego jakim jest nabycie własności nieruchomości przez uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu. Jeśli bowiem prawo pierwokupu dotyczy nieruchomości, umowa jej sprzedaży z zastrzeżeniem warunku, w myśl którego osoba trzecia ma prawo nabyć jej własność gdy uprawniony nie wykona prawa pierwokupu, nie wywołuje skutku rozporządzającego, lecz jedynie zobowiązujący. Konieczne jest więc dopilnowanie przez uprawnionego, aby oświadczenie o skorzystaniu przezeń z tego prawa zostało skutecznie doręczone sprzedawcy.
Dopiero po spełnieniu przez uprawnionego wszystkich wymagań niezbędnych dla uzyskania wpisu własności w księdze wieczystej (w tym opisanego powyżej związanego z prawem pierwokupu) uzasadnione jest złożenie wniosku o wpis. Złożenie kompletnego, prawidłowego wniosku, pozwoli uniknąć komplikacji związanych z np. jego oddaleniem czy też odrzuceniem, co automatycznie przełoży się na szybkość uzyskania wpisu, gdyż lepiej złożyć jeden raz prawidłowy wniosek, niż kilka wniosków na zasadzie „a nuż ten będzie uwzględniony” i w nieskończoność przeciągać proces wpisu prawa własności do księgi wieczystej.
[1] Zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 27.4.2001 r., III CKN 354/00.
