Autorami wpisu są Dariusz Kulgawczuk i Jakub Kutyła.
Zawiązując spółkę aktem notarialnym obejmującym również wniesienie lub zobowiązanie do wniesienia aportu w postaci nieruchomości, własność nieruchomości przechodzi na spółkę. W razie zawarcia umowy spółki w zwykłej formie pisemnej, w której wspólnik zobowiązał się do wniesienia tytułem wkładu własności nieruchomości, konieczne jest zawarcie – po zarejestrowaniu spółki – odrębnej umowy w formie aktu notarialnego, przenoszącej własność tej nieruchomości na rzecz spółki – tak orzekł Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14.01.2015 r. (sygn. akt II CSK 85/14).
Stan faktyczny
L. oraz „G. L. – spółka jawna” żądali dokonania w dziale II księgi wieczystej wpisu jako właściciela nieruchomości: „G. L. spółka jawna” z siedzibą w Z. Do wniosku dołączono umowę zawiązania wspomnianej spółki, sporządzoną w formie pisemnej zwykłej, w której Z. L. oświadczył, że tytułem wkładu wnosi do spółki szczegółowo opisane nieruchomości. Do wniosku dołączono, zawartą w formie aktu notarialnego, umowę przeniesienia własności tych nieruchomości na rzecz Spółki.
Postanowieniem z dnia 3.10.2013 r. Sąd Okręgowy w Ł. oddalił apelację od postanowienia Sądu pierwszej instancji oddalającego wniosek o dokonanie żądanego wpisu, wskazując, że wynikające z umowy spółki jawnej zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości było nieważne, nie została bowiem zachowana w zakresie tego zobowiązania forma aktu notarialnego. Oznacza to, że nieważna jest także umowa notarialna o przeniesieniu własności tych nieruchomości, skoro jej ważność zależy od istnienia niewadliwej (ważnej) czynności zobowiązującej.
Wspomniane postanowienie zostało zaskarżone skargą kasacyjną. W ocenie skarżącego niewłaściwie zastosowano art. 23 w zw. z art. 2 KSH i art. 158 KC wskutek bezzasadnego uznania, że umowa spółki jawnej powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego co najmniej w zakresie oświadczenia o wniesieniu do spółki wkładu w postaci nieruchomości. Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Ł. do ponownego rozpoznania.
Komentarz
Z analizowanego postanowienia wynika, że jeśli mamy do czynienia ze spółką, której umowa została zawarta w zwykłej formie pisemnej (jawna i partnerska) z jednoczesnym wskazaniem w treści tej umowy, że do spółki założyciel wnosi lub zobowiązuje się wnieść wkład niepieniężny w postaci nieruchomości, to niezbędne jest zawarcie dodatkowej umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego. Jeśli zaś umowa spółki/statut (pozostałe spółki osobowe oraz spółki kapitałowe) zawarte, rzecz jasna w formie aktu notarialnego, zawierają zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości to – zgodnie z zasadą podwójnego skutku wyrażoną w art. 155 § 1 KC stosowanym odpowiednio na mocy art. 2 KSH – wywołują także skutek rozporządzający. Wedle Sądu Najwyższego nie jest więc konieczne zawieranie dodatkowej umowy przenoszącej własność nieruchomości na spółkę.
Takie rozwiązanie rzeczywiście mogłoby uprościć i zmniejszyć koszty transakcyjne obrotu prawnego. Niestety jednak Sąd Najwyższy nie prezentuje jednolitego stanowiska na gruncie analizowanego zagadnienia. Komentowane orzeczenie odeszło bowiem od prezentowanego w latach poprzednich poglądu o konieczności zawierania osobnych umów aportowych (np. przenoszących własność nieruchomości na spółkę), nawet jeśli mamy do czynienia z aktem założycielskim w formie aktu notarialnego, czy też oświadczeniem o objęciu udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym składanym w formie wymaganej do przeniesienia danego aktywa na spółkę (tu: w formie aktu notarialnego – art. 258 § 2 KSH, art. 259 KSH).
Sąd Najwyższy chociażby w wyroku z dnia 19.10.2006 r. (V CSK 215/06) wskazał, iż: Oświadczenia wspólników spółki jawnej o objęciu udziałów w spółce z o.o. i pokryciu go wkładem oraz uchwała spółki z o.o. o podwyższeniu kapitału zakładowego nie stanowią jednej czynności prawnej o skutku zobowiązującym i rozporządzającym. Do przeniesienia na spółkę z o.o. jako aportu użytkowania wieczystego konieczne jest zawarcie umowy rozporządzającej. Podobne stanowisko co do wymogu zawierania dodatkowej tzw. umowy aportowej Sąd Najwyższy wyraził też we wcześniejszych orzeczeniach (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5.12.1991 r., III CZP 128/91, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15.4.1997 r., I CKU 53/96 oraz nie publikowane postanowienia z dnia 22.2.1991 r. III CRN 503/90, z dnia 14.3.1991 r. III CRN 14/91 oraz z dnia 25.1.1996 r., I CRN 238/96).
Wnioski praktyczne
Przyjmując wykładnię zaprezentowaną w komentowanym orzeczeniu należałoby stwierdzić, że dla skutecznego wniesienia własności nieruchomości do spółki, której umowa została zawarta w formie aktu notarialnego i zawarto w niej zobowiązanie do wniesienia aportu, nie trzeba zawierać dodatkowej umowy rozporządzającej. Mimo, że Sąd Najwyższy nie zabrał głosu co do oświadczenia o objęciu udziałów, w którym zawarto wspomniane zobowiązanie, to należy przyjąć, że umowa rozporządzająca również nie byłaby wymagana.
Należy jednak mieć na uwadze wspomniane powyżej orzeczenia Sądu Najwyższego, w których wyrażano pogląd odmienny, co pokazuje, że omawiane zagadnienie nie zostało dotychczas ostatecznie rozstrzygnięte przez Sąd Najwyższy, który nie opowiedział się zdecydowanie za którymś z prezentowanych stanowisk.
W praktyce zatem przy wkładach niepieniężnych rozwiązaniem w pełni bezpiecznym jest nadal jedynie zawarcie, obok aktu założycielskiego/ umowy spółki ew. złożenia oświadczenia o objęciu akcji/ udziałów, dodatkowej umowy rozporządzającej. Nie można przecież zapominać, iż, w razie przyjęcia poglądu prezentowanego nieraz dotychczas przez Sąd Najwyższy, skutki jej braku mogą być bardzo niekorzystne, zarówno dla spółki (nie nabędzie aktywów), jak też jej członków zarządu (zob. art. 291 KSH statuujący odpowiedzialność członków zarządu spółki za podanie fałszywych danych w oświadczeniach o wniesieniu wkładów do spółki).
