Zakup nieruchomości w obrocie profesjonalnym to niejednokrotnie złożony proces, który wymaga czasu. Bywa tak, że strony co prawda uzgodniły już sprzedaż konkretnej nieruchomości, a także brzegowe warunki tej transakcji, ale konieczne jest np. uprzednie uzyskanie pewnych zgód czy zewnętrznego finansowania. W praktyce, aby zabezpieczyć swoją sytuację prawną na czas dopełniania formalności, strony decydują się wówczas na zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży. O ile taka umowa zostaje zawarta w formie aktu notarialnego, w przypadku uchylania się od podpisania umowy przyrzeczonej, strona dalej zainteresowana transakcją będzie mogła dochodzić jej zawarcia przed sądem.
Zawarcie umowy przedwstępnej nie wyłącza jednakże możliwości rozporządzenia nieruchomością, ani nawet jej obciążenia. Nawet więc, jeśli sprzedający zobowiązał się umownie, że tego nie uczyni, w praktyce może to zrobić.
Jeżeli zatem trafimy na nieuczciwego właściciela czy użytkownika wieczystego, który po czasie zechce jednak sprzedać swoje prawo innemu kupującemu lub zamierza na niej przeprowadzić własną inwestycję, to będzie mógł to uczynić.
Zdarza się też, że aby odwieść kupującego od dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, właściciel nieruchomości obciąża ją hipoteką lub innym ograniczonym prawem rzeczowym (choćby korzystając w tym celu z podmiotu powiązanego).
W takich przypadkach szeroko opisywane w prasie prawniczej zabezpieczenia umowne takie jak np. zadatek czy kara umowna, które mają skłaniać do zawarcia umowy lub wykonania innych jeszcze wskazanych w niej innych zobowiązań, mogą nie wystarczyć.
Jak wówczas się zabezpieczyć?
Należy wpisać do działu III księgi wieczystej roszczenie o zawarcie umowy przyrzecznej.
Skutki takiego wpisu reguluje dość enigmatyczny art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Mówi on, że roszczenie, poprzez jego ujawnienie w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Co to oznacza? Jeśli nielojalny kontrahent, po dokonanym wpisie roszczenia kupującego do księgi wieczystej, np. obciąży nieruchomość hipoteką, nie będzie ona skuteczna wobec kupującego. W rezultacie w przypadku uzyskania przez nabywcę zastępczego oświadczenia woli i złożenia przez niego wniosku o wpis prawa własności do księgi wieczystej sąd wieczystoksięgowy z urzędu wykreśli hipotekę, a kupujący nabędzie nieruchomość wolną od roszczeń podmiotów trzecich. W innym przypadku kupujący, który ww. roszczenia do księgi wieczystej nie wpisał, musiałby prowadzić kolejne postępowanie sądowe, tym razem przeciwko uprawnionemu z tytułu hipoteki (o uznanie bezskuteczności czynności będącej podstawą hipoteki umownej).
Skutki wpisania roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości do księgi wieczystej mają więc moc, o której nie można zapominać, w szczególności na etapie negocjacji z potencjalnym sprzedawcą. Dzięki temu można uniknąć sporu a nawet kilku sporów sądowych, tak z samym sprzedawcą, jak i jego ewentualnym następcą prawnym, a nawet jeśli takowe spory się pojawią – wyjść z nich „obronną ręką”.
Autorami artykułu są:
Dariusz Kulgawczuk – Partner, radca prawny, LL.M. w Kancelarii RKKW
Aleksandra Ługowska – Senior Associate w Kancelarii RKKW
