Zahamowanie tempa wzrostu gospodarczego stanowi okoliczność objętą ryzykiem biznesowym, z którą osoby prowadzące działalność gospodarczą muszą się liczyć. Na takim stanowisku stanął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 marca 2017 r. (sygn. akt I ACa 43/16) oddalając powództwo o ukształtowanie stosunku prawnego wynikającego z umowy najmu lokalu użytkowego, znajdującego się w centrum handlowym.
Powódka wniosła o rozwiązanie przez Sąd umowy najmu lokalu użytkowego, znajdującego się w centrum handlowym, po czym w toku postępowania zmodyfikowała powództwo, w ten sposób, że wniosła o ukształtowanie stosunku prawnego wynikającego z umowy najmu, poprzez oznaczenie, że czynsz najmu należny za okres od dnia 23 września 2009 r. do dnia 15 stycznia 2010 r. wynosi 0 złotych oraz że nie są należne kary umowne oznaczone w § 14 ustęp 4 umowy najmu. Opisane żądanie Powódka oparła na dyspozycji art. 3571 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.
Jak ustalił Sąd I Instancji, przy zawieraniu umowy najmu powódka kierowała się perspektywą przedstawianą jej przez Pozwaną, że galeria stanie się fragmentem wielkiego kompleksu rozrywkowo-handlowego. Wbrew tym zapewnieniom budowa innych placówek w pobliżu centrum została wstrzymana, przez co stało się ono mniej atrakcyjne niż inne kompleksy. W ocenie Powódki te okoliczności były przyczyną niskich osiąganych przez nią obrotów oraz brakiem możliwości wywiązywania się z obowiązków przewidzianych w umowie najmu. Zgodnie ze stanowiskiem Powódki nadzwyczajna zmiana stosunków w prezentowanym stanie faktycznym opierała się na „ogólnoświatowym kryzysie ekonomicznym, którego skutkiem był drastyczny spadek podaży i popytu oraz w ponad 33% wzroście kursu euro do złotówki”. Wspomniane zmiany miały charakter nagły i nieprzewidywalny, a ich następstwem było pojawienie się dla powódki rażącej straty, co pociągnęło za sobą wzbogacenie pozwanej.
Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo w całości, a stanowisko to podtrzymał Sąd Apelacyjny w Warszawie oddalając apelację strony powodowej. W ocenie Sądu, okoliczność, iż centrum handlowe nie zostało uruchomione według zapewnień składanych powódce przed datą zawarcia umowy, nie może być kwalifikowane jako zaistnienie nadzwyczajnej zmiany stosunków w rozumieniu art. 3571 Kodeksu cywilnego. Oczekiwania Powódki co do rozbudowy galerii handlowej mieściły się w ramach zwykłego ryzyka kontraktowego, albowiem musiała mieć ona świadomość, iż plany z tym związane mogą ulec zmianie.
W konsekwencji, Sąd Apelacyjny zważył, iż realizacja inwestycji dotyczącej centrum handlowego nie miała wpływu na obowiązki stron wynikające z umowy najmu lokalu, gdyż w umowie tej nie zawarto w tym zakresie żadnych postanowień, które miałyby dla stron wiążący charakter. Ponadto, powódka nie wykazała, że wskutek przedłużającej się rozbudowy Centrum jej obroty drastycznie spadły, a co za tym idzie, że nastąpił nagły odpływ klientów z obiektu, w którym wynajęła lokal handlowy.
Nie można zatem stwierdzić, że zdarzenia, na które się powołuje Powódka wykraczają „poza granice ryzyka kontraktowego, które to ryzyko, wynikające z potencjalnych zmian społecznych i gospodarczych, immanentnie wpisane w funkcjonowanie gospodarki wolnorynkowej, musi ponosić każdy zapobiegliwy i racjonalnie działający uczestnik obrotu”.
