Zakup domu dla dzieci tylko za zgodą sądu

Rodzice, bez zezwolenia sądu opiekuńczego, nie mogą nabywać dla dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży także wtedy, gdy środki pieniężne na zakup pochodzą z dokonanej przez nich darowizny celowej. Tak orzekł Sąd Najwyższy w składzie trzech sędziów (uchwała z dnia 15.02.2019 r., sygn. akt III CZP 85/18).

Stan faktyczny

Rodzice, w celu zabezpieczenia przyszłości swoich dwóch małoletnich córek, chcieli przekazać im pewną sumę pieniędzy. Za środki pochodzące wyłącznie z tej darowizny mieli następnie kupić dzieciom dwa mieszkania. Rodzice zobowiązali się także względem córek do pokrywania ciężarów związanych z utrzymaniem nabytego prawa własności do czasu uzyskania przez nie pełnoletniości. Notariusz odmówił jednak spisania aktu notarialnego, m.in. z powodu braku przedstawienia przez rodziców zgody sądu opiekuńczego na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd (art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dalej jako: „KRO„). W toku postępowania Sąd Okręgowy w Gliwicach zwrócił się z pytaniem prawnym do Sądu Najwyższego o możliwość dokonania przez rodziców, w imieniu dzieci, takiego nabycia nieruchomości, bez zezwolenia sądu opiekuńczego przewidzianego w art. 101 § 3 KRO.

Bezwzględna ochrona interesu majątkowego małoletnich dzieci

Sąd Najwyższy, uzasadniając swoją odpowiedź uznał, że interesy majątkowe małoletnich dzieci wymagają bezwzględnej ochrony. Nie ma możliwości dokonywania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu bez zezwolenia sądu z art. 101 § 3 KRO. W odpowiedzi na pytanie prawne Sąd Najwyższy zasygnalizował jednak problem braku ustawowej definicji pojęcia „czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu”. W związku z tym, zdaniem Sądu, niezbędne jest spojrzenie na każdy przypadek w wielu płaszczyznach, uwzględniających zarówno indywidualne okoliczności jak i konstrukcje zawarte w ustawie. Zatem zobiektywizowane zezwolenie sądu opiekuńczego będzie wymagane zawsze w wypadkach wątpliwych. Sąd Najwyższy podkreślił, że do podejmowania takich decyzji kompetencji nie mają ani rodzice ani przedstawiciel ustawowy, ani notariusz, a wadliwa ocena sytuacji dokonana przez te podmioty prowadzi do najsurowszej sankcji – nieważności czynności prawnej.

Nabycie nieruchomości dla dziecka na podstawie darowizny nadal możliwe bez zgody sądu

Sąd Najwyższy jednocześnie stwierdził, że nadal aktualna jest zasada prawna wyrażona w uchwale pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 30.04.1977 r., III CZP 73/76, zgodnie z którą rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego przewidzianego w art. 101 § 3 KRO nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości na podstawie umowy darowizny w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich. W podanym stanie faktycznym i w relacji rodzice-dzieci konieczna jest jednak prewencyjna kontrola sądu opiekuńczego. Tyczy się to także wykorzystania darowizny celowej obciążonej poleceniem z przeznaczeniem na zakup nieruchomości.