Autorem wpisu jest Jan Sakławski
Rozwiązanie umowy najmu zwykle pociąga za sobą obowiązek wydania przedmiotu umowy wynajmującemu. Zdarza się jednak, szczególnie w przypadku najmu lokali, że przedmiot najmu nie zostanie wydany i najemca w dalszym ciągu korzysta z niego tak, jakby umowa nie została rozwiązana. W tej sytuacji właściciel jest niewątpliwie uprawniony do żądania zapłaty od podmiotu faktycznie korzystającego z lokalu. Problematyczne okazuje się jednak określenie podstawy prawnej takiego żądania, w szczególności w świetle ostatniej zmiany postrzegania tego zagadnienia przez Sąd Najwyższy.
Rozbieżności w orzecznictwie SN
Dotychczas Sąd Najwyższy stał na stanowisku, że po rozwiązaniu umowy najmu i braku wydania przedmiotu umowy przez najemcę właściwą podstawą do dochodzenia powstałych tą drogą roszczeń są przepisy o bezumownym korzystaniu z rzeczy (art. 224-225 oraz 230 KC) a zastosowanie innego reżimu mogło ewentualnie wynikać ze wskazania przez powoda innych przepisów jako podstawy prawnej roszczenia (wyrok z dnia 7.2.2006 r., sygn. akt IV CK 400/05). Wybór podstawy jest jednak w takiej sytuacji dla uprawnionego wiążący i niesie ze sobą całość konsekwencji prawnych. Jednocześnie jednak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18.9.2014 r. (sygn. akt: V CSK 625/13) przyjął koncepcję odmienną i wskazał, że podstawą tego rodzaju roszczeń powinny być przepisy dotyczące umowy najmu wraz z przepisami o nienależytym wykonaniu zobowiązań (art. 675 oraz 471 KC).
Zasadnicza różnica pomiędzy oboma reżimami polega przede wszystkim na wymogach dowodowych. W przypadku bezumownego korzystania powód musi jedynie wykazać swoje prawo do lokalu, brak takiego prawa po stronie pozwanego oraz fakt korzystania przez pozwanego z przedmiotowego lokalu wbrew swojej woli. Określenie wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie nie jest natomiast w żaden sposób uzależnione od faktu poniesienia przez właściciela uszczerbku majątkowego bądź uzyskania korzyści przez pozwanego. Ponadto „za podstawę ustalenia wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy przyjmowana jest stawka rynkowa, stosowana za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania rzeczy bez tytułu prawnego. W odniesieniu do rzeczy będących przedmiotem najmu lub dzierżawy, wynagrodzenie obejmować powinno to, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby oddał rzecz w najem lub dzierżawę” (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 6.6.2014 r. sygn. akt: III CSK 235/13).
Z kolei w przypadku oparcia roszczenia właściciela o art. 675 i 471 KC wykazania wymagają wszystkie elementy odpowiedzialności odszkodowawczej – szkoda, zachowanie bądź zaniechanie obowiązanego, bezprawność oraz związek przyczynowy pomiędzy szkodą i zachowaniem. W tej więc sytuacji obowiązki dowodowe powoda stają się bardziej szczegółowe, gdyż wykazując szkodę będzie on musiał udowodnić, że nie uzyskał konkretnych korzyści w wyniku działań pozwanego. W takiej sytuacji udowodnieniu podlega szkoda zarówno co do zasady jak i co do wysokości.
W stanie faktycznym leżącym u podstaw wyroku w sprawie o sygn. akt: V CSK 625/13 powód nie sprecyzował dokładnie, którego z wyżej wymienionych wariantów zamierza użyć w celu uzyskania zapłaty za korzystanie z nieruchomości lokalowej przez byłego najemcę. W pierwszej instancji sąd okręgowy zasądził żądaną kwotę twierdząc, że powód wybrał jako podstawę swoich roszczeń przytoczone wyżej przepisy o wynagrodzeniu za bezumowne korzystanie, co oznaczało, zgodnie z opisanym wyżej schematem, przyjęcie mniej restrykcyjnego reżimu dowodowego. Wybór powoda, pomimo niewskazania przez niego konkretnych przepisów, miał się objawiać użyciem w treści pozwu sformułowania „na kwotę dochodzoną pozwem składa się wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z lokalu”. Co ciekawe sąd uznał jednocześnie, że do przedawnienia przedmiotowych roszczeń stosować należy przepis art. 118 KC. Z kolei sąd apelacyjny nie podzielił stanowiska sądu okręgowego w przedmiocie terminu przedawnienia i oddalił powództwo w całości twierdząc, że nastąpiło naruszenie przepisu art. 321 § 1 KPC poprzez przyjęcie podstawy prawnej roszczenia niepowołanej przez stronę sporu (w zakresie przedawnienia).
Sąd Najwyższy nie podzielił jednak poglądów sądu apelacyjnego, uchylając wyrok i przekazując sprawę do ponownego rozpoznania.
W kontekście wyboru reżimu w jakim powód chce dochodzić zapłaty za korzystanie z lokalu przez podmiot do tego nieuprawniony Sąd Najwyższy przesądził, że wybór ten w żadnym wypadku nie leży po stronie powoda lecz sądu (co zresztą nie było nigdy w orzecznictwie kwestionowane). Powód może oczywiście sugerować sądowi podstawę prawną rozstrzygnięcia jednakże ten nie jest nią związany i powinien dokonać subsumcji samodzielnie. Sąd Najwyższy wskazał również przesłanki jakimi kierować się powinny sądy przy wyborze stosownego reżimu. Kluczowym elementem jest określenie, czy wydanie lokalu było obowiązkiem wynikającym z umowy najmu, czy też miało inną podstawę.
Jeżeli obowiązek ten miał podstawy umowne to zastosowania wymaga reżim odszkodowawczy za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 675 i 471 KC w przypadku umowy najmu). W tej sytuacji szkoda obejmie przede wszystkim korzyści utracone przez właściciela, a także ewentualne dodatkowe koszty jakie musiał ponieść w związku z niewydaniem lokalu przez byłego najemcę.
Wnioski dla praktyki
Przedmiotowy wyrok niewątpliwie utrudni właścicielom odzyskanie od najemców należności wynikające z korzystania z przedmiotu najmu po rozwiązaniu umowy. Dotychczas akceptowana przez sądy podstawa prawna takiego roszczenia – przepisy o bezumownym korzystaniu – nie wymagała szczegółowego wykazywania uszczerbku poniesionego przez wynajmującego.
Jeżeli przedstawiony wyroku w sprawie o sygn. akt: V CSK 625/13 pogląd znajdzie szersze poparcie w judykaturze dochodzenie tego rodzaju należności będzie musiało każdorazowo stosować się do bardziej wymagających reguł odpowiedzialności odszkodowawczej.
