Nowelizacja Ustawy – Prawo budowlane
Ustawa z dnia 17.09.2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. 2021 poz. 2399, dalej jako: „Ustawa”) weszła w życie w dniu 03.01.2022 r. wprowadzając istotne zmiany do ustawy z dnia 07.07.1994 r. – Prawo budowlane.
Przesłanki zastosowania regulacji
Nowelizacja wprowadza możliwość budowy domów jednorodzinnych bez uzyskania pozwolenia na budowę, ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy, w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym.
Budowa domu na warunkach wskazanych w Ustawie dotyczy wyłącznie budynków spełniających łącznie poniższe przesłanki:
- budowa dotyczy jednorodzinnego, wolnostojącego budynku mieszkalnego,
- powierzchnia zabudowy nie przekracza 70m2,
- dom ma maksymalnie dwie kondygnacje,
- obszar oddziaływania budynku w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany,
- budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych
(dalej jako: „Dom o powierzchni do 70m2”).
Formalności
Spełnienie ww. przesłanek uprawnia do skorzystania z nowo wprowadzonego odformalizowanego trybu, który wymaga dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 30 Prawa budowlanego. Do budowy Domu o powierzchni do 70m2 inwestor może przystąpić po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej ww. zgłoszenia.
Do zgłoszenia, w przypadku Domu o powierzchni do 70m2, należy dołączyć także:
a) oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 Kodeksu karnego. Zgodnie z art. 30 ust. 2a pkt 6) składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: „Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.” Klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń;
b) oświadczenie inwestora, że przyjmuje on odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy oraz że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.
Dom o powierzchni do 70m2 nie jest ponadto zwolniony z obowiązku stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Art. 45a ust. 3a pkt 1 Prawa budowlanego w nowym brzmieniu nakłada na inwestora także obowiązek umieszczenia na terenie budowy tablicy informacyjnej.
Ponadto do zawiadomienia o zakończeniu budowy Domu o powierzchni do 70m2 inwestor jest obowiązany dołączyć oświadczenie o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia[1] oraz o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi. Obowiązek ten spoczywa na inwestorze jedynie w przypadku, gdy nie został ustanowiony kierownik budowy.
Możliwość zbycia Domu o powierzchni do 70m2
Jedną z przesłanek zastosowania regulacji wprowadzonej Ustawą jest budowa domu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Oświadczenie w tej kwestii inwestor składa pod groźbą odpowiedzialności karnej. Pojawiły się zatem wątpliwości dotyczące dopuszczalności zbycia domu wybudowanego na powyższych zasadach, które próbowało rozstrzygnąć Ministerstwo Rozwoju i Technologii[2].
Zdaniem Ministerstwa – Ustawa nie ogranicza w żaden sposób możliwości zbycia domu w przypadku np. zmiany sytuacji materialnej jego właściciela, Ministerstwo wskazuje także, że brak jest szczególnych regulacji w stosunku do Kodeksu cywilnego określających warunki zbycia, sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości.
***
Autorką wpisu jest aplikantka radcowska Paula Kowalska, Junior Associate w Kancelarii RKKW.
[1] Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11.09.2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
[2] Ministerstwo Rozwoju i Technologii, online [dostęp 23.11.2021 r.] https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/ulatwienia-w-budowie-domow-do-70-m2 .
