Świadectwa charakterystyki energetycznej – nowe obowiązki

Współautorką wpisu jest Aleksandra Cupryk.

Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków[1] oraz ustawy – Prawo budowlane[2], która weszła w życie w dniu 28 kwietnia 2023 r. wprowadziła szereg nowych obowiązków i sankcji, związanych z dysponowaniem świadectwem charakterystyki energetycznej budynku lub jego części. Nowe przepisy powinny szczególnie zainteresować podmioty, które zgodnie z dyrektywą Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) CSRD[3] zostały lub do 2027 r. zostaną objęte obowiązkiem raportowania niefinansowego ESG – w tym w zakresie informacji o wielkości emisji gazów cieplarnianych. Świadectwa charakterystyki energetycznej, jako dokumenty określające wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub jego części, powinny stać się jednym z kluczowych elementów, warunkujących zaangażowanie podmiotów w inwestycje.

Zakończenie budowy i wniosek o pozwolenie na użytkowanie

Nowelizacja przywróciła obowiązek dołączenia kopii bądź wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego oraz do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Inwestor zwolniony jest jednak ze wskazanego obowiązku w przypadku budynków:

• podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (tj. budynków objętych wszelkimi formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami[4]),
• używanych jako miejsce kultu i do działalności religijnej (takie jak: kościoły, kaplice, klasztory, cerkwie, zbory, synagogi, meczety oraz domy pogrzebowe, krematoria),
• przemysłowych oraz gospodarczych (o ile nie są wyposażone w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego),
• mieszkalnych, przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
• wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
• gospodarstw rolnych o wskaźniku EP nie wyższym niż 50 kWh/(m²rok),
• wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Ponadto, został wprowadzony dodatkowy obowiązek umieszczenia kopii bądź wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej w widocznym miejscu obiektu, ciążący na właścicielach lub zarządcach budynków:

• zajmowanych przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz organy administracji publicznej, o powierzchni użytkowej przekraczającej 250 m² i w których dokonywana jest obsługa interesantów,
• o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 m², w których są świadczone usługi dla ludności (np. galerie handlowe, dworce) – o ile świadectwo charakterystyki energetycznej zostało już sporządzone.

Nowelizacja nie nakłada natomiast obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej w odniesieniu do obiektów, wybudowanych przed dniem wejścia w życie omawianych zmian – obowiązek ten powstanie dopiero w przypadku zawarcia umowy zbycia lub umowy najmu, mającej za przedmiot taki budynek lub jego część.

Grzywna za nieprzekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej

Przepisy sprzed wejścia w życie nowelizacji, regulujące problematykę dysponowania świadectwem charakterystyki energetycznej w przypadku zbycia lub wynajęcia budynku albo jego części, były w tym zakresie stosunkowo łagodne. Obowiązek przekazania tego dokumentu przez podmiot zobowiązany do jego posiadania powstawał jedynie przy zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, umowy zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo umowy najmu obejmującej budynek lub jego część. Brak wywiązania się z obowiązku przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej nie skutkował jednak dotychczas surowymi konsekwencjami. W takim przypadku, nabywca lub najemca budynku lub jego części mógł w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy, wezwać pisemnie zbywcę lub wynajmującego do wydania przedmiotowego dokumentu, wyznaczając mu w tym celu termin 2 miesięcy licząc od dnia doręczenia wezwania. Z kolei w razie bezskutecznego upływu tego terminu – osoba ta była uprawniona do zlecenia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt zbywcy bądź wynajmującego.

Wprowadzając nowe regulacje, ustawodawca zdecydował się zagwarantować wykonywanie omawianego obowiązku przez obwarowanie go bardziej rygorystyczną sankcją. Zgodnie ze znowelizowanym brzmieniem ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, świadectwo charakterystyki energetycznej będzie przekazywane:

• przy sporządzeniu aktu notarialnego obejmującego umowę zbycia prawa własności nieruchomości (obowiązek przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej został więc rozszerzony również na inne przypadki przeniesienia własności nieruchomości niż jedynie sprzedaż),
• przy sporządzaniu aktu notarialnego obejmującego umowę zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• przy zawarciu umowy najmu (w tej sytuacji świadectwo charakterystyki energetycznej powinno zostać przekazane w formie kopii takiego świadectwa sporządzonego w postaci papierowej albo jako jego wydruku sporządzonego w postaci elektronicznej).

Należy mieć na uwadze, że omawiany obowiązek przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej nie może zostać wyłączony w umowie między stronami. Fakt przekazania tego dokumentu zostanie odnotowany w akcie notarialnym obejmującym daną umowę. Jeśli natomiast zbywca bądź wynajmujący nie wykona wskazanego obowiązku, podlegać będzie karze grzywny, orzekanej na podstawie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia[5]. Stosownie do obowiązujących przepisów Kodeksu wykroczeń[6], maksymalny wymiar grzywny wynosi 5.000 zł. O możliwości orzeczenia kary grzywny strony umowy objętej aktem notarialnym zostaną pouczone przez notariusza, dokonującego danej czynności. Co istotne, brak świadectwa charakterystyki energetycznej nie stanowi jednak przeszkody dla sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę zbycia nieruchomości – zasadniczo notariusz nie będzie więc uprawniony do odmowy wykonania czynności, pomimo niedysponowania przez zbywcę takim świadectwem.

Analiza znowelizowanych przepisów wskazuje, że obrany przez ustawodawcę kierunek niekoniecznie odpowiada na praktyczne wątpliwości, związane z procesem zawierania umów najmu oraz umów zbycia budynków lub ich części. W szczególności, wobec faktu, iż zawarcie umowy najmu, co do zasady, nie wymaga sporządzenia aktu notarialnego, wykonanie obowiązku przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej pozbawione zostało istotnego elementu kontroli ze strony dokonującego danej czynności notariusza. Ponadto, poważne problemy powstawać mogą również w sytuacjach zbycia budynku lub jego części na zasadzie forward funding (przed zakończeniem budowy danego obiektu). W tej ostatniej sytuacji, wydanie nabywcy ustawowo wymaganych dokumentów w zakresie wskaźników energetycznych obiektu, będzie na etapie zawarcia umowy zbycia praktycznie niemożliwe.

Warto zauważyć, że nowe przepisy nie obejmują swoim zakresem umów zbycia oraz umów najmu budynków lub ich części, zawartych przed dniem 28 kwietnia 2023 r. Powyższe oznacza, że także zmiana umowy najmu, zawartej przed wejściem w życie omawianej nowelizacji, co do zasady, nie będzie wiązała się z koniecznością przekazania najemcy kopii lub wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej (o ile zmiana ta nie wiąże się ze zmianą wynajmowanej przez najemcę powierzchni).

Świadectwo w reklamach i ogłoszeniach

Nowelizacja znacznie poszerzyła także obowiązki informacyjne zbywców i wynajmujących na etapie ogłaszania możliwości nabycia lub wynajęcia budynku lub jego części. W ogłoszeniach lub reklamach obiektów, dla których sporządzono już świadectwo charakterystyki energetycznej, powinny bowiem znaleźć się dane dotyczące: rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udziału odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkowej wielkości emisji CO². Informacje te mają na celu umożliwić potencjalnym nabywcom oraz najemcom ocenę parametrów energetycznych obiektów, będących przedmiotem ogłoszeń i reklam.

Nowelizacja nie wprowadza jednak jakiejkolwiek sankcji, na wypadek nieuwzględnienia w ogłoszeniu lub reklamie odpowiednich wskaźników. Także najpopularniejsze serwisy ogłoszeniowe wciąż nie dopasowały formuły sporządzania i publikowania ogłoszeń do wynikających z nowelizacji wymagań. Powyższe oznacza, że wykonanie wskazanego obowiązku zależeć będzie więc wyłącznie od dobrej woli ogłoszeniodawców.

Świadectwa papierowe i elektroniczne

Pozytywną zmianą w zakresie dostępności świadectw charakterystyki energetycznej jest bez wątpienia umożliwienie sporządzania wskazanych dokumentów w postaci elektronicznej. Niestety, ustawodawca nie przewidział podobnego ułatwienia i przyspieszenia procesu przekazywania niezbędnych dokumentów na etapie zbycia lub wynajęcia budynku lub jego części. W tym przypadku wciąż utrzymana została tradycyjna, papierowa postać przekazywanego dokumentu. Trudno wskazać na logiczne uzasadnienie takiej decyzji, w szczególności w odniesieniu do rynku najmu instytucjonalnego, wymagającego przede wszystkim rozwiązań wspierających szybkość i prostotę zawierania umów najmu.

Niezależnie od postaci, nowe świadectwa charakterystyki energetycznej zostaną natomiast opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków. Dodatkowo, osoba sporządzająca świadectwo, zobowiązana będzie złożyć oświadczenie, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków (pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń). Wprowadzenie przedmiotowych zasad jest wynikiem zjawiska handlu tzw. „quasi-świadectwami”, sporządzonymi w sposób niezgodny z obowiązującymi przepisami. Obrót nieprawidłowo przygotowanymi dokumentami ma zostać ograniczony przez regulację, zgodnie z którą osoba uprawniona do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, która dwukrotnie utraciła swoje uprawnienie ze względu na rażące i oczywiste błędy w sporządzonym przez nią świadectwie albo ze względu na przekazanie dokumentu sporządzonego poza rejestrem, nie będzie mogła zostać ponownie wpisana do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej.

Problematyczne pojęcie „części budynku”

Wciąż nierozwiązany pozostał natomiast problem sytuacji, gdy przedmiotem najmu jest powierzchnia niestanowiąca pomieszczenia wydzielonego trwałymi ścianami. Mowa w szczególności o takich częściach budynków jak miejsca postojowe, pokoje, powierzchnie przeznaczone do wspólnego użytku, czy w końcu powierzchnie biurowe. Zgodnie z przepisami ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, jeśli przedmiotem zbycia lub wynajęcia jest jedynie część budynku, świadectwo powinno zostać sporządzone dla tej części. Niemniej, stosownie do art. 2 pkt 2 ww. ustawy, pod pojęciem „części budynku” rozumieć należy jedynie: „zespół pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu, przewidzianych do odrębnego użytkowania, w szczególności lokal mieszkalny lub lokal użytkowy w budynku”. Na kanwie wskazanych regulacji powstaje więc zasadne pytanie, jak rozstrzygać sytuacje, gdy umowa najmu obejmuje pomieszczenie niestanowiące wydzielonego lokalu – czy właściciel lub zarządca budynku powinien sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej dla danej powierzchni, czy też wystarczające jest przekazanie najemcy kopii świadectwa sporządzonego dla danego budynku lub części budynku, obejmujących również wynajmowaną powierzchnia?

Ustawodawca nie zdecydował się wprowadzić przepisów regulujących przedstawioną powyżej wątpliwość. Dotychczasowa praktyka pokazuje, że obowiązek przekazania świadectwa uznawało się za spełniony również w przypadku przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej, sporządzonego dla budynku lub części budynku (bez konieczności przygotowywania świadectwa charakterystyki energetycznej sporządzonego jedynie dla wynajmowanej powierzchni), niemniej nie jest pewne, czy takie podejście znajdzie zastosowanie także w ramach znowelizowanych przepisów.

Podsumowanie

Warto pamiętać, że choć świadectwa charakterystyki energetycznej sporządzone przed dniem 28 kwietnia 2023 r. pozostają ważne przez 10 lat, to stracą one swoją ważność przed upływem tego dziesięcioletniego terminu, jeżeli w budynku zostaną przeprowadzone roboty budowlano-instalacyjne, w wyniku których ulegnie zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku (np. wymiana okien, wymiana źródeł ciepła, docieplenie budynku). Biorąc zaś pod uwagę zarysowaną tendencję ustawodawcy do zaostrzania regulacji z zakresu zrównoważonego rozwoju, inwestorzy oraz właściciele lub zarządcy budynków uczestniczący w obrocie nieruchomościami, powinni więc zadbać o jak najszybsze zrealizowanie nałożonych przez nowelizację obowiązków.

***

Autorami wpisu są radca prawny Marcin Jasiński, Partner w Kancelarii RKKW oraz Aleksandra Cupryk.

[1] Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r. poz. 497 ze zm.).

[2] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

[3] Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2022/2464 z dnia 14 grudnia 2022 r. w sprawie zmiany rozporządzenia (UE) nr 537/2014, dyrektywy 2004/109/WE, dyrektywy 2006/43/WE oraz dyrektywy 2013/34/UE w odniesieniu do sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju (Dz. U. UE. L. z 2022 r. Nr 322, str. 15).

[4] Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (tekst jednolity: Dz. U. z 2022 r. poz. 840).

[5] Ustawa z dnia 24 sierpnia 2001 r. Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (tekst jednolity: Dz. U. z 2022 r. poz. 1124).

[6] Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń (tekst jednolity: Dz. U. z 2022 r. poz. 2151 ze zm.).