Współautorem wpisu jest Augustyn Żurawski.
24 września 2023 r. weszła w życie Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”). Dostosowanie się do przepisów Nowelizacji, nie bez powodu nazywanej „rewolucją w planowaniu przestrzennym” stanowić będzie trudne zadanie zarówno dla urzędników, jak i podmiotów planujących w najbliższych latach realizację zamierzeń inwestycyjnych, w szczególności na terenach nieobjętych planem miejscowym.
Obawy inwestorów budzi przede wszystkim największa wprowadzona przez Nowelizację zmiana – zastąpienie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zupełnie nowym dokumentem planistycznym – Planem ogólnym gminy. Kluczowe jest, że od 1 stycznia 2026 r., wszystkie dotychczas uchwalone studia uwarunkowań przestaną obowiązywać i do tego czasu, każda gmina będzie musiała uchwalić plan ogólny obejmujący jej cały teren. W odróżnieniu od studium, decyzje ustalające warunki zabudowy („Decyzja WZ”), które staną się prawomocne po 1 stycznia 2026 r. będą musiały pozostawać w zgodzie z planem ogólnym. Dotychczas, Decyzje WZ musiały uwzględniać jedynie zasadę dobrego sąsiedztwa (stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji). Zmiana ta znacznie ograniczy możliwość kształtowania przez inwestorów zabudowy na terenie nieobjętym MPZP, a w przypadku, gdy gmina pomimo obowiązku nie uchwali planu ogólnego do końca 2025 r., wręcz wykluczy możliwość zabudowy na takich terenach.
Nowelizacja jest wyzwaniem również dla urzędników gminnych i urbanistów. Gminy w krótkim czasie będą musiały już na podstawie nowych przepisów zacząć opracowywanie planu ogólnego, tak aby plan był gotowy przed 2026 rokiem. Dodać trzeba, że wybory samorządowe organizowane na wiosnę 2024 r. realnie skrócą jeszcze czas potrzebny do przyjęcia planu ogólnego. Nie można przy tym wykluczyć, że termin w jakim gminy muszą przyjąć nowe plany ogólne zostanie wydłużony, jak miało to miejsce ze starymi planami zagospodarowania przestrzennego po wejściu w życie obowiązującej ustawy.
Jest to również pewien cios dla gmin, które przez ostatnie miesiące, czy nawet lata opracowywały nowe studium. Przykładem jest tu Warszawa, gdzie projekt nowego studium został wyłożony do publicznego wglądu i były kierowanie do niego uwagi od mieszkańców. Na szczęście, dzięki sporemu podobieństwu pomiędzy studium, a planem ogólnym, dokonane już prace nad studium nie pójdą na marne, gdyż stosunkowo niewielkim nakładem pracy mogą zostać przekształcone na potrzeby nowego planu ogólnego.
Wszelkie istotne zmiany, które wprowadza nowelizacja zostały już szerzej omówione na naszym blogu. Dostęp do artykułu znajdziecie Państwo pod poniższym linkiem: http://prawobiznesu.com/nowelizacja-ustawy-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym/.
***
Autorami wpisu są radca prawny dr Adrian Sypnicki, Senior Associate w Kancelarii RKKW oraz Augustyn Żurawski z Kancelarii RKKW.
