W dniu 5 października 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw. Zapowiadana od ponad roku nowelizacja przepisów wprowadziła w szczególności istotne zmiany w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi, które to zmiany wpłyną w znaczącym stopniu zarówno na sposób przeprowadzania transakcji M&A, jak i na funkcjonowanie fundacji rodzinnych. Poniżej przedstawiamy podsumowanie najważniejszych wprowadzonych zmian.
Prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce dominującej
Zgodnie z dotychczasowym brzmieniem ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego („UKUR”), Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa („KOWR”) przysługiwało prawo pierwokupu udziałów (akcji) w spółkach kapitałowych, będących właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. Nowelizacja rozszerza wskazane uprawnienie KOWR także na udziały (akcje) spółek dominujących (w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych), które posiadają udziały (akcje) w spółkach kapitałowych, będących właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha (art. 3a ust. 1 UKUR). Tym samym, prawo pierwokupu KOWR obejmie także udziały (akcje) spółek, które nie są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych, o ile tylko spółki bezpośrednio od nich zależne, spełniają kryteria określone w art. 3a ust. 1 UKUR. Jednocześnie, zgodnie z postulatami doktryny, z zakresu zastosowania prawa pierwokupu KOWR wyłączono zbywanie udziałów (akcji) spółek kapitałowych w celu ich umorzenia.
Wpływ przedstawionej zmiany widoczny będzie przede wszystkim w transakcjach typu share deal (sprzedaż udziałów lub akcji), których bezpieczne przeprowadzenie wymagać będzie każdorazowo dokładnej analizy, pozwalającej ustalić, czy obrót udziałami (akcjami) spółki podlega prawu pierwokupu KOWR. Konsekwencją wprowadzonego ograniczenia będzie więc wydłużenie procesu due diligence spółek kapitałowych, jak również skomplikowanie etapu finalizacji transakcji M&A. W przypadku, gdy badanie prawne spółki-matki wykaże, iż choćby jedna z jej spółek-córek spełnia przesłanki z art. 3a ust. 1 UKUR, sprzedaż udziałów (akcji) w spółce-matce wymagać będzie, co do zasady, zawarcia umowy sprzedaży udziałów (akcji) pod warunkiem nieskorzystania przez KOWR z przysługującego mu prawa pierwokupu oraz zawiadomienia KOWR o dokonanej transakcji. Co istotne, KOWR może zrealizować prawo pierwokupu w terminie aż 2 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia – przez cały ten okres (bądź do dnia otrzymania oświadczenia KOWR o braku skorzystania z prawa pierwokupu), zakończenie transakcji typu share deal nie będzie możliwe.
Prócz prawa pierwokupu, KOWR uzyskał także prawo do objęcia udziałów (akcji) w przypadku podwyższenia kapitału zakładowego spółki dominującej, o ile jej spółka zależna jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha, albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. W związku z powyższym, również w sytuacji emisji nowych udziałów (akcji) w spółce kapitałowej, konieczne jest zbadanie, czy spółki od niej zależne spełniają warunki określone w art. 4 ust. 7 UKUR. Jeśli wynik takiego badania okaże się pozytywny, dana spółka zobowiązana będzie do zawiadomienia KOWR o dokonanym podwyższeniu kapitału zakładowego niezwłocznie po jego ujawnieniu w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego.
Ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi przez fundacje rodzinne
Omawiana ustawa wprowadza także zmiany dotykające bezpośrednio funkcjonującą od niedawna instytucję fundacji rodzinnych. Dotychczasowe przepisy UKUR w znacznym stopniu zwalniały fundacje rodzinne z ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi, co miało przełożyć się na ułatwienie sukcesji gospodarstw rolnych. Nowelizacja wskazuje jednak, że ustawodawca zmienił podejście do fundacji rodzinnej jako narzędzia pozwalającego na realizację ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych. W szczególności, od 5 października 2023 r. każdy przypadek nabycia nieruchomości rolnych przez fundację rodzinną wymagał będzie uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR (przy czym, dotychczas z zakresu zastosowania art. 2a ust. 4 UKUR wyłączone były przypadki nabycia nieruchomości rolnych od fundatora danej fundacji). Podobnie, obowiązkiem spełnienia przesłanek z art. 2a UKUR objęto także przypadki nabycia nieruchomości rolnych przez beneficjentów fundacji rodzinnej – tym samym, w sytuacji, gdy beneficjent, będący osobą bliską fundatora, nabywa nieruchomość rolną od fundacji rodzinnej, musi on każdorazowo legitymować się statusem rolnika indywidualnego bądź uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie takiej nieruchomości.
Jednocześnie nowelizacja uchyla wyjątek, zgodnie z którym, w przypadku zbycia nieruchomości rolnej przez fundację rodzinną na rzecz beneficjenta tej fundacji, będącego osobą bliską jej fundatora, nie miał zastosowania przepis zakazujący zbywania nieruchomości rolnych przez okres 5 lat od dnia ich nabycia. Dodatkowo, w opisanej sytuacji, nabywca nieruchomości rolnej (beneficjent fundacji rodzinnej) jest zobowiązany niezwłocznie zawiadomić KOWR o dokonanym na jego rzecz rozporządzeniu nieruchomością rolną fundacji rodzinnej – w terminie 1 miesiąca od dnia otrzymania takiego zawiadomienia, KOWR jest uprawniony do złożenia oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości rolnej i, tym samym, wejść w miejsce beneficjenta fundacji rodzinnej jako nabywcy nieruchomości.
Wyłączenie stosowania ograniczeń ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
Nowelizacja wprowadza jednak także pewne istotne ułatwienia w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi.
W pierwszej kolejności zauważyć należy, iż po wejściu w życie ustawy zmieniającej, przepisy UKUR nie będą już miały zastosowania do nieruchomości rolnych, w których użytki rolne mają powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha (dotychczas przepisów UKUR nie stosowało się w stosunku do nieruchomości rolnych o obszarze mniejszym niż 0,3 ha – bez względu na wielkość użytków rolnych).
Dodatkowo, ustawa nowelizująca uchyla kontrowersyjny art. 172 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym nabyć nieruchomość rolną w drodze zasiedzenia mógł jedynie rolnik indywidualny, jeżeli powierzchnia nabywanej w drodze zasiedzenia nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha. Dzięki temu, zasiedzenie nieruchomości rolnej możliwe będzie także przez osoby nie mające statusu rolnika indywidualnego, bez konieczności ubiegania się o uprzednią zgodę Dyrektora Generalnego KOWR.
Odpowiadając na wątpliwości doktryny, ustawodawca zdecydował się również na rozszerzenie katalogu przypadków uprawniających do nabycia nieruchomości rolnych bez potrzeby uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR, poprzez wyłączenie z zakresu zastosowania art. 2a UKUR sytuacji przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową. Warto jednak zauważyć, że w podanym przypadku, jeśli w wyniku przekształcenia dojdzie do nabycia nieruchomości rolnej przez spółkę handlową, KOWR wciąż przysługiwać będzie uprawnienie do nabycia takiej nieruchomości przez skorzystanie z prawa odkupu (art. 4 UKUR). Jednocześnie, możliwość złożenia przez KOWR oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej wyłączona została w przypadku przekształcania spółek handlowych (art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b UKUR).
Podsumowanie
Analiza regulacji wprowadzanych ustawą z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw prowadzi do wniosku, iż, pomimo co do zasady liberalizującego kierunku nowelizacji, zmiany przepisów UKUR w znacznym stopniu przełożą się na skomplikowanie i wydłużenie obrotu nieruchomościami rolnymi przez podmioty niebędące osobami fizycznymi. Zwiększenie uprawnień KOWR w ramach transakcji M&A oraz podwyższenia kapitału zakładowego, wskazuje na tendencję polskiego ustawodawcy do rozszerzania publicznej kontroli obrotu udziałami (akcjami) spółek będących właścicielami nieruchomości rolnych, w odpowiedzi na intensyfikację zjawiska tzw. „land-grabbing”. Zainteresowanie środowiska prawniczego wzbudzają jednak przede wszystkim ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomościami rolnymi przez fundacje rodzinne. Zgodnie z uzasadnieniem projektu ustawy nowelizującej, zmiany w tym zakresie mają prowadzić do zwiększenia ochrony gospodarstw rodzinnych poprzez zapewnienie tym gospodarstwom pierwszeństwa w dostępie do gruntów rolnych. Mając jednak na uwadze główną ideę fundacji rodzinnych jako narzędzia sukcesji rodzinnej (w tym sukcesji gruntów i gospodarstw rolnych), trudno oprzeć się wrażeniu, iż objęcie fundacji rodzinnych i ich beneficjentów reglamentacyjnymi instrumentami UKUR, stoi w kontrze do przedstawionego celu nowelizacji.
***
Autorami wpisu są r.pr. Marcin Jasiński – Partner w Kancelarii RKKW oraz prawnik Aleksandra Cupryk – Junior Associate z Kancelarii RKKW.
