Jak budować od 1 kwietnia 2024 roku?

Już w kwietniu wejdzie w życie rozporządzenie z dnia 27 października 2023 roku zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie (,,Rozporządzenie”). Poniżej przybliżamy najważniejsze z wprowadzonych na gruncie Rozporządzenia zmian.

Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego

Rozporządzenie wprowadza minimalną powierzchnię lokalu użytkowego (tj. każdego lokalu innego niż lokal mieszkalny), która wynosić ma nie mniej niż 25 m². Wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni będzie jednak dopuszczalne, o ile lokal użytkowy (i) znajduje się na parterze lub pierwszym piętrze budynku oraz (ii) posiada bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.

Ponadto, wymóg w zakresie minimalnej powierzchni nie będzie dotyczyć lokali znajdujących się w budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy, jak również lokali znajdujących się w budynkach, dla których przed dniem wejścia w życie Rozporządzenia (tj. 1 kwietnia 2024 roku) została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało już dokonane zgłoszenie budowy, do którego nie wniesiono sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego od granicy działki

Na mocy Rozporządzenia, zwiększeniu ulegnie minimalna odległość w jakiej będzie można sytuować budynek mieszkalny wielorodzinny od granicy działki. Zgodnie z Rozporządzeniem, budynek mieszkalny wielorodzinny o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych należy sytuować w odległości nie mniejszej niż 5 m od granicy działki, na której ma być posadowiony. Ponadto, zmianie ulegnie również minimalna odległość od granicy działki budowlanej do balkonu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym i będzie wynosić 3 m.

Od wymogu zachowania odległości, wskazanej w Rozporządzeniu, w jakiej będzie można sytuować budynek mieszkalny wielorodzinny od granicy działki będą istniały wyjątki. Mianowicie, w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy działki dopuszczalne będzie sytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli taka możliwość została przewidziana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Jednocześnie, zachowanie odległości wskazanej w Rozporządzeniu nie będzie konieczne, gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem.

Minimalna odległość budynku magazynowego lub produkcyjnego od budynku mieszkalnego lub budynku zamieszkania zbiorowego

Przepisy Rozporządzenia wprowadzają zasadę, że budynek produkcyjny lub magazynowy o powierzchni zabudowy przekraczającej 1.000 m²  należy sytuować w odległości minimum 30 m od budynku mieszkalnego lub budynku zamieszkania zbiorowego (zarówno istniejącego, jak i projektowanego na innej działce budowlanej).

Przegrody między balkonami

Rozporządzenie wprowadza również konieczność stosowania stałych przegród między balkonami oraz wskazuje ich konkretne wymiary, a także wyznacza minimalną i maksymalną przepuszczalność światła.

Rozporządzenie stanowi, że między balkonami sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, znajdujące się na jednej płycie balkonowej, należy stosować pełne oddzielenie pionowe – stałą przegrodę, o przepuszczalności światła nie mniejszej niż 30% i nie większej niż 50%. Określono również konkretne wymiary takiej przegrody (minimum 2,2 m wysokości mierzone od poziomu posadzki balkonu i szerokość – minimum 2 m, chyba że balkon ma mniejszą szerokość, wówczas szerokość wynosi co najmniej szerokość balkonu z uwzględnieniem szerokości balustrady).

Pomieszczenia dla rowerów i wózków dziecięcych

Rowery, hulajnogi, wózki itp. często przechowywane są na klatkach schodowych albo w garażach podziemnych, co bywa uciążliwe dla mieszkańców, ale również stwarza zagrożenie dla bezpieczeństwa. Dotychczas nie było obowiązku zapewnienia miejsca do przechowywania rowerów czy wózków, jednakże wraz z wejściem w życie Rozporządzenia, w budynku mieszkalnym wielorodzinnym konieczne będzie zapewnienie pomieszczenia (o powierzchni nie mniejszej niż 15 m²) na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych. Pomieszczenie takie powinno znajdować się w pobliżu wejścia do budynku (np. wiata lub altana) lub na kondygnacji podziemnej (w przypadku, gdy jest do niej zapewniony dostęp dźwigiem spełniającym wymagania określone w Rozporządzeniu lub pochylnią z uwzględnieniem warunków szczegółowo sprecyzowanych w Rozporządzeniu).

Zmiany w zakresie liczby miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych

Miejsc postojowych dla samochodów osobowych, (i) z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne oraz (ii) które bez ograniczeń mogą być zbliżone do okien budynków może być nie więcej niż 6% ogólnej liczby miejsc postojowych, z tym zastrzeżeniem, że musi być co najmniej 1 takie miejsce.

Teren biologicznie czynny – więcej zieleni

Na mocy Rozporządzenia zostanie wprowadzony obowiązek urządzenia terenu biologicznie czynnego na co najmniej 25% powierzchni działek budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz budynków oświaty i wychowania, chyba że inny procent wynikać będzie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w odniesieniu do działek przeznaczonych pod publicznie dostępne place o powierzchni powyżej 1.000 m², powstanie wymóg urządzenia terenu biologicznie czynnego na co najmniej 20% powierzchni, o ile wyższy procent nie będzie wynikał z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Place zabaw i miejsca rekreacyjne

Rozporządzenie wprowadza także nowe obowiązki dla inwestorów budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz zespołu takich budynków, w których liczba mieszkań przekracza 20, w zakresie wykonania placu zabaw dla dzieci, a także zapewnienia miejsc rekreacyjnych, dostępnych również dla osób ze szczególnymi potrzebami. Co najmniej 30% powierzchni takich miejsc powinno znajdować się na terenie biologicznie czynnym. Rozporządzenie zmienia także regulacje dotyczące czasu nasłonecznienia placu zabaw oraz wprowadza minimalne jego wymiary, a także obowiązek ogradzania go.

Warto zaznaczyć, że przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie w dotychczasowym brzmieniu stosowane będą dla zamierzeń budowlanych, wobec których przed dniem wejścia w życie Rozporządzenia został co najmniej złożony wniosek o pozwolenie na budowę lub zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Inwestorze planujesz rozpoczęcie projektowania budynku po dniu 1 kwietnia 2024 r., zapraszamy do kontaktu, członkowie Departamentu Nieruchomości Kancelarii RKKW przeprowadzą Cię przez gąszcz wprowadzonych zmian w zakresie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie.

Autorami artykułu są:
r. pr. Marcin Jasiński – Partner
apl. radcowski Klaudia Wojas – Junior Associate